清韵百园整体营销提案二次汇报.ppt

清韵百园二次提案报告 本次汇报内容 沈阳城市地位 沈阳城市发展目标 城市经济发展对房地产的影响 1 城市经济发展对房地产的影响 2 城市经济发展对房地产的影响 3 城市经济发展对房地产的影响 4 城市经济发展对房地产的影响 5 城市经济发展对房地产的影响 结论 房地产市场总体情况 沈阳房地产市场发展状况 沈阳房地产市场发展状况 沈阳房地产市场发展状况 沈阳房地产市场发展结论 2006年沈阳别墅市场状况 　　2006年，沈阳别墅市场总供应量约为1600－1800套左右，同比增长60%，在售项目约为20－25个左右，主要分布在机场别墅区和棋盘山别墅区，这两个区域占总供应量的70%左右。新增的别墅项目主要以联排别墅为主，约占85%左右。 　　2006年沈阳别墅市场销售一改往年销售平淡的状态，出现双雄逐鹿，主要集中在奥林匹克花园和九如溪谷，销售量超过了总销售量的80%，约为300套左右，并且这两个项目又都以经济型为主。 沈阳别墅市场状况 沈阳别墅市场形成的几大区域盘量，东部别墅成为热点区域 　　沈阳别墅市场 / 园区规划 / 缺少水资源，主要为绿色植被为主。 　　由于沈阳的地理位置所至，水系不如南方地区丰富，因地园区方面纯以水景做为卖点的几乎没有，多数是突出绿色植被丰盈与多样性。 沈阳别墅市场 / 建筑风格 / 欧美式主流，向细节风格演变。 位于沈阳东部，交通顺达，沿线风景秀丽。 　　项目所属区域为沈阳市东陵区与沈阳北新区交界处。借助于东陵公园、棋盘山风景区、世博园的开发，世园会的招开，区域交通非常顺达，沿线风景如画、景色怡人。 自然景观优美，旅游资源丰富，生态环境最佳。 　　东陵公园、东湖、鸟岛、世博园、辉山风景区、沈阳森林野生动物园、棋盘山风景区、蒲河、怪坡、国家森林公园等都在同一区域内。 　　与中国第个四新区，沈阳最强热点区域－－沈阳北新区相邻。 　　2006年11月26日，沈北新区正式挂牌成立，标志着又一个国家级新区从此诞生。是继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区这后经国务院批准的全国第四个新区，得到省委、省政府的大力支持。 　　未来五，沈北新区将以“建设全国最大最好的农产品深加工产业基地；建设东北亚科技创新与成果转化基地，建设东北地区最具魅力的生态宜居城市”作为发展目标。 沈阳最新的别墅项目热点区域，知名别墅项目聚集。 　　2006年新增别墅项目大量集中在该区域内，将沈东部别墅板版的价值进一步肯定，优势地位逐渐形成，更是吸引的市场注意力。 　　奥林匹克花园、兰乔圣菲、九如溪浴、桑堤亚纳、维也纳森林别墅、阳光假日山庄等等。。 　　地铁2号线深入区域，未来将加速该区域的城市化进程，缩短城郊距离。 　　地铁2号线延深至本区域内的植物园，线路开通后将会快推进区域的城市化向外扩展，同时带动沿线房价快速拉高。 　项目所在区域情况总结 交通顺达，沿线绿值丰盈； 景观、生态环境优势明确，别墅区域身份正宗； 与发展强势区域相邻，可借助相关资源； 行业板块聚集，可借助集群效应； 城郊距离缩短指日可待，距市区遥远是暂时的心理距离更强。 位于棋盘山风景区门前，可以说是路到尽头－－远。 从市区走东陵路到棋盘山风景区一路顺达，沿线绿意丰盈－－顺、美。 棋盘山风景区、世园会、森林野生动物园等自然生态景观环围－－万树豪森。 紧临棋盘山风景区门前，可以说是路到尽头－－隐、幽、远。 项目所在区域存在别墅板块优势，周边具备自然生态资源优势，适合定位于高端别墅； 项目位置远离市区，能够与该项目属性对应的客群指向别墅消费群中的高端客层； 中式混合别墅可以做为橇动市场的项目风格定位，巧妙利用市场概念空白； 项目东部的泉水，可以做为与周边竞品的核心差异性特质； 应该有效利用沈阳市别墅市场阶段性高端产品不足的市场时机； 选用高端定位策略 　　针对高端消费群体特点，发挥项目的自然景观资源优势，很好的摆的脱“距离”问题，甚至将距离转 化成高端产品特有的一种需要和标准之一。同时，通过高端定位可以为联排别墅、花园洋房拓展价值空 间。 项目形象定位诠释： 　　高端的项目档次定位，自然需要高端的形象策略来实施。 　　 三年完成整盘销售，打造高端产品，取得丰厚利润。 三段式完成整盘销售，取得项目成功。 选择低开或平开高走策略 考虑原因如下： 项目整体的最佳利润取得才是真正目标，不可争一时得失，稳健才是上策； 整体别墅市场热度并未达到很高热的效果； 一方面沈东别墅板块名盘众多，定位、推广、销售效果好坏不一，造成市场认知方向不明确。 推盘初期乃至项目一期的首要目标是形成项目对市场的“吸力”，以便于顺势拉抬售价。 1.1期推货排量计划 项目swot分析直指清韵百园核心优势合集 中式　新风尚　有泉别墅生活 有氧生态， 低容积率 现代时尚 中式元素