闽赣边贸建材市场营销策划报告.doc

闽赣边贸建材市场营销策划报告 目 录 第一部分 宁化房地产总体市场分析 第二部分 宁化专业性商业地产市场研究 一、宁化专业性商业物业市场现状 （一）宁化专业性市场商业物业开发现状分析 （二）宁化专业性市场商业物业销售现状分析 二、宁化建材家居类专业商业房地产项目市场微观研究 （一）宁化建材家居类专业市场开发现状及分析 （二）宁化建材家居类专业市场销售现状及分析 第三部分 [闽赣边贸建材市场]微观市场研究 一、项目同类竞争物业分析 二、区域类异类型商业竞争物业分析 三、项目市场定位分析 第四部分 [闽赣边贸建材市场]项目个案研究 一、项目区域市场研究 （一）区域人口构成及分布状况 （二）区域经济类型及人口就业结构分析 二、项目目标客户群体定位及分析 （一）项目目标客户群体描述 （二）项目目标客户区隔分析 （三）项目目标客户细分研究 三、项目SWOT分析及建议 （一）项目优势分析 （二）项目劣势分析 （三）项目潜在威胁 （四）项目机会点分析 第五部分、项目市场定位研究、分析 第六部分、区域内租金调查分析，项目租金定价建议 第七部分、项目业态划分分析、建议 第八部分、项目招商条件策略分析、建议 第九部分、招商流程 第十部分、 [闽赣边贸建材市场]有关协议、合同 第一部分 宁化房地产总体分市场分析 （一）、开发力量热点区域（城南） 2007第四季度，宁化县开发的项目共计有七个（包括亮相的），供应总量达到50万平方左右，开发力量集中，新开楼盘中，以中小户型+商业物业成了宁化县房市中的主角。 宁化房地产主要开发力量都集中在城南新城区，在众多楼盘中已开盘的有翠江明珠、天鹅国际大厦、及新近开盘的财富花园。随着城市东扩南移旧城改造力度的进一步加大，明年春财富花园二期，翠江明珠高层将陆续推出新的房源。宁化房地产将出现井喷现象。其中财富花园和翠江明珠商业部分的体量是为本案最大的冲击和竞争。 （二）、宁化房地产价格现状 宁化房地产发展速度较慢，2005年前的楼盘以东方花园为代表。由于属于首个小区型商品房，基本实现完全销售。新近开盘楼盘主要以翠江明珠为代表。由于2005年后尚未有其他大型楼盘上市销售，前期推出小高层房源很快销售一空。均价在3200元左右。同时推出的商业部分最高在18000元。（一楼）销售极不理想，二个月来仅售一间。二楼商铺目前价格大幅下滑，最低至2700元每平方。随后开盘的天鹅大厦，包括商业店面、单身公寓、酒店式公寓一次性推出，目前商品房销售基本完成，商业部分共19间店面,目前尚剩5间。剩下的店面每平方22000元，本地不看好其回报。单身公寓主要以挑高为主，均价在3700元左右。新近开盘的财富花园96套小高层,均价在3100元左右，销售一星期尚剩20套。商业部份尚未推出。其住宅价格相比翠江明珠下降3%. 就商品房价格相比，第四季度比第三季度略有下降，而商业部份推出市场没有受到热捧，预估下降力度必将进一步加剧。 第二部分 宁化专业性商业地产市场研究 一、宁化专业性商业物业市场分析 1、宁化专业性商业物业开发现状分析 宁化商业开发在近一年内呈现出爆发状态，目前在建包括已推出市场或规划的总计达到15万平左右。目前推出市场的有3万平左右。占总量的20%,各楼盘均有不等量的商业将在三年内进入市场进行竞争。势必对造成对宁化商业巨大的冲击。 翠江明珠：商业面积3.2万平，商业部分分为两大块，（1）住宅加底商（2）商场部分）。底商部分共两楼，店面开间基本在四米到六米之间。目前推出市场的属底商部分。主要特征：商业未进行具体的商业主题、经营方向定位。推广主要以投资回报、旺铺等为主题。目前由于销售不理想，已采取部分先招租后销售策略。招商对象无条件限制。 财富花园：政府定位，性质与本项目相同，商业定位“闽赣家俱城”,面积在3万平左右。目前商业部分未推出市场，主要特征：建材家居市场的细分化专业市场。地段较好，靠近车站，并与老商圈接近,有一定的地理优势，目前的推广主题不明显，还未有明显与定位接近的推广,主要以地段优势和旺铺进行推广。 天鹅国际大厦：地处中环路,并与新桥路对接。商品房销售状况较好，商业部分价格较高，属宁化商业目前价格最高部分，无商业定位，价格依托主要以地段取胜。主要特征：前期销售未充分考虑业主利益，追求高额开发利润,导致后期五间店面无法进行完全销售。 宁化新车站：商业面积1.3万平左右。销售前期采取竞标购买，销售数十间店面，目前大部份已开业。主要特征：依托车站人流为优势，开业的业态主要以餐饮、食杂、机电,包括一家中型家俱店。过分高估车站人流带来的经济效益，致使业主竞标成本大。加上人们对车站抵制的消费观念，目前经营状况极不理想，部分商家已着手进