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浅谈房产测绘工作中的一些问题和解决办法 2000年8月1日，国家技术监督局发布实施了《房产测量规范》，自该规范发布实施以来，房产测绘工作纳入了规范化管理的轨道，也使房产测绘技术有了国家统一的参考依据。但是，该规范制定的出发点是基于全国的情况，对于各个地区的一些特殊的实际问题便无法给予明确的规定和解释，这就使各个地区的房产测绘单位在房产测绘工作时所遇到的特殊问题没有统一的解决办法，各个地区在处理问题时的方法也就存在着差异。 ??? 信阳市地处中原，是全国有名的革命老区，经济不发达，这就使房屋建筑有了自己的特色。对于一些房屋的建设单位(个人)在房屋的建造过程中，为了充分利用土地以及增大房屋的使用面积，建设单位(个人)建造出的房屋无法依据《房产测量规范》中的规定进行具体的面积计算，根据工作中出现的实际情况，我处多次召开了全市房产测绘技术人员研讨会，会上把实际工作中发现的问题提出来，对提出的问题进行了整理和分类，并组织有关房产测绘技术负责人针对提出的问题进行探讨，依照GBl7986《房产测量规范》、GB50093-1999《住宅设计规范》、建住房[2002]74号文件，参考吕永江同志编写的《房产测量规范与房地产测绘技术》等材料的内容，对于实际工作中发现的问题制定出解决方案，并通过全市八县二区的房产测量培训班对一些特殊问题的解决方法进行了规范。使全市房产测量工作的管理得到了统一。下面笔者将对于具有代表性的问题和解决方法做以下简单的介绍。 一、室外楼梯 ??? 1、房屋天面上通往另幢房屋(两幢房屋不属于同一产权人)的无顶盖的室外楼梯是不宜计算建筑面积，在房产分丘平面图上不显示。因为房屋天面上通往另幢房屋的无顶盖的室外楼梯的产权容易引发土地使用权和房屋产权纠纷，而此类楼梯大多是临时过渡使用的，所以我们不主张计算面积。 2、室外楼梯如果是铁制、木制的，也不宜计算建筑面积。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积具备的普遍性的条件中规定“结构牢固，属永久性的建筑物”，然而铁制、木制的室外楼梯不属于结构牢固、永久性的，所以对于铁制、木制的室外楼梯是不宜计算面积的。 ??? 3、在《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中说到“当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且完全可以遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖”。但是，如果在室外楼梯上有挑楼，而且挑楼的底板又完全可以遮盖的，那么，能否视为该室外楼梯有顶盖．。所以，在界定室外楼梯的顶盖时，应看整个室外楼梯是否有上盖，而且上盖是楼梯独立使用的并且上盖采用的材料应该是牢固、耐用的(如水泥板)，不能分层对待，以免造成面积计算的混乱和不统一。 二、无烟灶台 ??? 近几年，新建的楼房中出现的无烟灶台类型各异。无烟灶台是指在住宅的厨房建造的一种突出房屋外墙体的利用铝合金和水泥板、玻璃制成的房屋的附属物，无烟灶台的投影面积有的达到2．00?評，而且无烟灶台的层高也达到2．20m，在处理无烟灶台是否计算面积这个问题上，有些同志认为应该计算建筑面积，理由是无烟灶台具备计算建筑面积的条件。但是，《房产测量规范》第8．2．3-b条规定“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒角、台阶、无柱雨蓬”是不能计算建筑面积的，因此，无烟灶台是不计算建筑面积的。 三、房屋的共用建筑面积的分摊 ??? 随着房屋产权的多元化，房屋的共用建筑面积的分摊越来越复杂。例如：在一个宗地内多个产权人联建了一幢单元住宅楼房和一幢平房，平房是作为单元住宅楼房中住宅户必须通过的通道或者是共同使用的配电室、水泵房、警卫室，根据协议，此幢平房是要分摊到住宅楼房中的每套住宅的面积中。但是，如果平房的建筑面积分摊到每户以后，此幢被分摊的房屋拆除，对于房屋的建筑面积又如何处理呢? 另外，在《房产测量规范》中B3．1条规定共有建筑面积的内容包括“为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，但是，随着一个住宅小区规模的逐渐扩大，原来“为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积”将成为“为多幢服务的管理用房的建筑面积”，而这一点，将产生管理用房的建筑面积分摊与否的问题！因此，对于类似的问题，我处规定了对于管理用房和公共用房是否分摊的条件就是：a、必须是与功能区的房屋同幢；b、必须是独立服务与本幢楼房。同时符合这两个条件的即可分摊。 四、处理群楼建筑面积的方法 ??? 对于在人防工程或在大型地下停车场上建造的多幢楼房是否能视为一幢房屋呢?笔者认为不应该视为一幢房屋，应该分幢计算房屋的建筑面积和分摊共用面积。这样处理较为合理，因为人防工程或大型地下停车场是不能计入共用建筑面积，同时这些设施是相对独立的建筑物，应视为单独一幢房屋，这样便于房屋权属管理。  以上有关房屋建筑面积方面的四个问题是笔者针对信阳市房产测绘工作中出现的一些特殊问题的简