芝加哥的土地价格-北大林肯研究院-北京大学.PDFVIP

芝加哥的土地价格，1913 年~2010 年 ——展现一座 城市的空间历史 作者：Gabriel M. Ahlfeldt Daniel P. McMillen 跨越时空的土地价格比其它任何一种变量更能为我们提供城市空间结 构变化的重要洞见。通常，房地产交易价格反映的是土地和建筑物的 总价值，只有其中的土地价格体现的是区位当前的实际价值以及对未 来价值的预期。即便是一块陈旧建筑下面的地块，它的土地价格依然 能够反应该地块在最佳利用情况下能获得的最高收入的净现值。城市 某一区域快速上涨的地价清楚地表明了人们预期该区域的土地会很紧 俏，同时向开发商传递了投资机会的信号。土地价值的改变还能提醒 城市官员该区域也许需要重新规划，并增加基础设施投资。 土地价格也是用于评估房地产价值的成本法的重要组成部分，成本法 是三种常用的评估法之一（另外两种是市场比较法和收益法）。成本 法有三个主要部分：（1 ）在评估期，建造已有建筑物所需的成本；（2 ） 当前的建筑折旧；（3 ）地块的价格。（1 ）+ （3 ）- （2 ）的结果通常 可以对整个房地产价值做出良好的估测。然而，在标准的房地产交易 中，土地价格与建筑物价格很难被分离开。空地的销售价格能更明确 地表明一个地块的价值，但在大范围的建成区内难以见到空地（参见 Ahlfeldt and Wendland 2011; Atack and Margo 1998; Colwell and Munneke 1997; Cunningham 2006 ）。待拆建筑有时可以用来 衡量土地价值，因为该地产售出后建筑物会立即被拆除，所以该地产 的价格反映的是土地的价值（MaMillen 2006; Dye and McMillen 2007 ）。但是，待拆建筑往往集中在高档社区，关于拆除的数据很难 获得。 幸运的是，在美国的城市中，芝加哥拥有相对完整的土地价格数据， 来源是《Olcott 的芝加哥地价蓝皮书》（见注一），该书汇总了20 世 纪大部分时间里，芝加哥每个城市街区以及库克郡多数郊区街区的地 价估计值。Olcott 为成本评估过程注入了一个关键的元素：在确定了 建筑物的建造成本和折旧后，地产总价值的估算值可以采用地块大小 与蓝皮书中的地价的乘积。本文就是基于 Olcott 蓝皮书中的样本数据 而成的。蓝皮书中还包括了一系列地图，它们清晰展现了芝加哥在二 十世纪的空间演化过程，在本质上与《芝加哥地价的百年》（One Hundred Years of Land Values in Chicago, Hoyt 1933 ）一书相似。 土地价格的空间变化 芝加哥尽管地势平坦，但从来都不是一个真正意义上的单中心城市。 长期以来，密歇根湖以其景观价值、对气候的调节作用以及沿湖的一 系列公园而成为一个游览胜地。芝加哥河对商业设施和家庭的区位选 择也有重要的影响。历史上，芝加哥河主要支流上的敞口式桥因为内 河交通而被频繁地敞开，以至到中心商业区（CBD ）的通勤时间无法 预测、而且还十分耗时，因此，中心商务区（CBD ）以北地区的发展 较迟。芝加哥河北部和南部的支流吸引了工业企业和工人住宅的开发， 同时也排斥那些为在CBD 工作的人员设计的高档住宅。主要街道、高 速公路以及铁路线的区位也对发展模式有很大的影响。因此，我们有 充分的理由认为，土地价格在城市不同位置的变化速度是不同的。 图 1 图 1 显示了芝加哥土地价格的时空变化。在 1913 年，CBD 周边大片 地区的土地价格最高，除此之外，沿湖以及沿着出城方向的主要街道 和马路两边的地价也很高。在 1939 年，情况基本相似，只是城北的 地价相对于城南的有所上升：北部湖滨地带的地价非常高，而且这一 高地价的态势还延伸到了北部远离湖滨的地带；CBD 西部的城市边缘 （奥斯丁地区）的地价也相对较高。 到 1965 年，芝加哥的土地价格情况发生了显著变化。只有 CBD 周围 相对较小的区域有很高的地价。与 1939 年相比，西部奥斯丁地区的 高地价的区域在 1965 年大幅减小，几乎之前所有的高地价区域的范 围都有所缩减。 然而，到 1990 年，情况再次发生戏剧性的变化。极高地价的区域向 北和向内陆延伸了很多。城南的地价也有所上升，尤其在靠近 CBD 的 南部和海德公园（CBD 南部的密歇根湖沿湖地带）周围。对 1990 年 之后城市发展的分析是基于实际的空地销售数据展开的。高地价区域 向CBD 的北部和西部大规模扩张，南部紧邻地带在这一时期也经历了