土地一级开发与一、二级联动大纲.doc

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》 第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 土地生命周期； 土地开发的几个环节 城市进入性； 区域开发商业模式设计。 定位与规划； 区域运作策略与土地营销； 区域增值。 一、二级开发的差异性。 土地开发的法律问题； 国家对土地开发的法律规定； 地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； 相关规定带来的操作问题。 第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 全程运营模式 模式解析； 全程运营模式的要点； 案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 主导整合模式： 模式解析； 操作要点与成功要素； 案例研究：海南清水湾一级开发浅析； 一级主导开发模式： 模式解析； 操作要点与成功要素； 案例研究：天津泰达城一级开发浅析； 一二级联动开发模式： 模式解析； 操作要点与成功要素； 案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析； 公建代建开发模式： 模式解析； 操作要点与成功要素； 案例研究：阜阳一级开发浅析； Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析： 成功案例标准； 案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 发展历程讲解 发展定位与规划调整； 合作方式； 排他性土地控制策略； 土地获取方式； 启动策略； 城市设施建设与区域土地开发。 案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发； 发展历程讲解； 定位思考与功能确定； 历史文化名城与区域开发的价值结合； 一级开发中的政企合作； 一、二级开发联动实现措施。 一级价值兑现实现流程。 案例03：青岛即墨 南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； 发展历程讲解 开发企业介入机会与土地获取条件； 定位与规划调整策略（及效果分析）； 公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； 二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； 一级开发控制二级土地的措施； 二级开发与公共设施开发的互动性分析。 政府对一级开发的支持。 第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 土地流转方式。 土地性质、土地指标； 土地流转进程安排； 土地流转中的成本概算。 资金流转方式 合作投资方式； 投资概算； 投资计划（年度、季度）； 投资与收益关系概算（年度、季度）； 资金监控方式。 合作方式（合作协议中明确）。 合作方的权利； 合作方的责任（各方干什么）； 合作决策机制。 土地增值收益分成方式与核算机制。 Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式 模拟分析 项目情况（城市／区位／用地指标等） 项目利益相关者目标要求分析（政府／企业／市场消费者／投资者等）； 土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题 产业用地（含产业、物流、专业市场等）的处理方式及关键问题； 商业用地（含商业用地、商务用地、综合体用地等）的处理方式及关键问题； 其他用地（旅游用地等）的处理； 公共设施的建设、运营特征； 一级开发中公共设施处理建议。 项目商业模式简析（相关利益者的关系） 项目平台价值分析： 土地升值价值； 市场二级开发价值 规划的多维度分析： 多目标实现分析； 开发空间或资源的平衡性分析； 市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 项目风险控制点分析： 拆迁分析； 规划变更分析；融资渠道及成本分析； 政府信约束分析（政府领导变更／供地指标计划／拆迁进度控制／供地价格变更等） 基于项目规划定位的目标实施策略： 举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏／规模／质量）；关键品牌资源的整合开发（酒店／高尔夫等）／经济分析 商业模式构建： 企业：主体开发权／规划控制权／开发控地权（指标供应／土地上市价格／优先取地／开发时间和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例／资金流转方式和时间节点效率／）；政府责任（审批和办证等／主导拆迁／外围基础设施建设／区域价值营销等） 第四部分：一级开发与一、二级联动中的成本、风险 Part 06：一级开发中的成本构成 成本控制风险与关注因素。 总的成本构成 各成本项的构成与比例关系； 各成本项的影响因素； 各成本项对一级开发总成本的影响。 Part 07：土地一级开发中的融资模式 土地一级开发融资特征 土地一级开发的主要融资模式； 政府、国企、土地储备中心等融资方式：特征、运作方式； 传统方式：贷款、银信政诚品等； 新型方式：土地储备基金、债券等 企业融资方式：运作、特征： 贷款、企业债、票据等； 基金、信托等 融资发展新特点。 Part 08：（结合案例）土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制 一级开发收益来源及影响要素； 影响一级开发收益因素：