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浅谈商品房买卖合同中的交房条件 　　谈商品房买卖合同中的房屋交付条件　　康律师工作室：赵霞律师　　某商品房买卖合同约定房屋交付条件为“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格”。这一约定具体指的是什么，这种约定是否有效呢？　　有关房屋交付条件的法律规定有：　　1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。　　2、《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。　　3、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。　　4、《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。　　上述法律法规均规定房屋交付使用的条件是“验收合格”，而本《商品房买卖合同》的约定并未违反法律、法规的强制性规定，故这种约定是有效的。　　根据《建筑工程质量管理条例》的规定，建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。验收合格的，可交付使用。　　在实践中，验收合格一般通过《单位工程质量竣工验收记录》和《单位工程交工验收证明》等资料可以反映和证明工程验收是否合格。这就是本《商品房买卖合同》约定的“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格”的房屋交付条件。　　虽然《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条还规定了“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。但这是对房屋和基础设施的综合验收进行备案的程序，不是本《商品房买卖合同》约定的房屋交付的条件。　　因此本《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件是建设单位四单位验收合格，而非取得备案证明，且这一房屋交付条件的约定是合法有效的。　　商品房买卖合同中约定交房条件风险防范　　——评析一起延期交房纠纷案例加入时间：XX-1-617:01:34点击：2364　　李涛　　打印本页因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。　　一、案情概述　　二十二户购房户于XX年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定的交付期限是XX年11月8日前；交付条件选择是：1、该商品房经验收合格。第二款特别约定：“雨天按实际下雨天数计算延期交付”。　　第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。XX年10月26日被告向原告等购房户发出了《交房时间顺延通知》，告知：“鉴于XX年—XX年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响，你所购买的商品房入住手续将顺延办理，具体交房时间以我公司书面通知为准。”XX年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在《竣工验收备案表》签暑备案意见并盖章。XX年2月中旬被告向原告等购房户发出《入住通知书》，该《通知书》通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于XX年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之中，故被告只出示《竣工验收备案表》复印件。原告等购房户认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中央“两会”期间到步行街拉横幅。当地房管局房产开发管理科于XX年3月9日向被告发出《通知》：“1、停发《入住通知书》；2、在15日内补办好商品房相关验收手续。”XX年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“1、该项目于XX年2月18日经工程竣工验收合格、XX年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发《入住通知书》，并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续，经综合验收合格后方可通知购房户入住。2、??现公司认为按照合同的约定