马某诉李某小产权房买卖合同纠纷案研究-法律学专业毕业论文.docxVIP

马某诉李某小产权房买卖合同纠纷案研究摘 马某诉李某小产权房买卖合同纠纷案研究 摘 要 住房问题直接关系到民众的切身利益。由于城市商品房价格上涨，越来越多 的城镇居民购买农村村民房屋，村集体经济组织也想利用土地谋利，导致小产权 房的兴建和交易也日渐兴盛，小产权房买卖合同纠纷数量也激增。对于城镇居民 购买宅基地上合法建造的小产权房合同的效力认定，理论和实务界一直存在争议。 以北京第一起小产权房买卖合同纠纷为例，法院认为购买房屋同时也包含了 购买宅基地，而宅基地只能由村集体成员获得，买受人李某是城镇居民，双方合 同违反法律强制性规定无效。但通过分析、解释当时以及现行的规范性文件规定 后发现，涉案房屋是出卖人马某父亲的合法财产，马某可依法继承房屋，根据房 地一体原则及有关规定，其还可继承相应的宅基地，享有宅基地使用权。同时， 宪法、土地管理法、民法通则、物权法等相关法律、法规也并未禁止城镇居民李 某购买马某的房屋并因此取得宅基地使用权，特别是其中争议较多的土地管理法， 实际上是允许农村房屋出卖，也未对买受人身份进行限制。虽然国家有关政策对 此有禁止性规定，但由于法律效力位阶太低，根据合同法司法解释，不能以此作 为认定合同无效的法律依据。对于村委会在集体土地建设用地使用证上对双方交 易行为的记载，只是证明作为土地的管理组织，村委会同意该买卖行为，但由于 登记机关必须是县级以上的政府部门，村委会的变更记载并不代表物权变动的变 更登记。因规范性文件规定，城镇居民购买农村房屋不能办理变更登记，但根据 合同法及相关规范性文件规定，登记不是合同生效要件，未办理变更登记并不影 响合同效力，马某与李某的买卖合同仍有效。而且认定合同有效也有利于鼓励人 们遵循诚实信用原则、维持既有秩序的稳定、体现法律对村民和居民的平等保护。 小产权房问题也表明，在农业文明时代，我国土地二元制和户籍二元制的存 在有其现实必要性，也起到了一定的积极作用，但随着社会经济发展，其弊端逐 步显现，改革势在必行。国家一律禁止、限制小产权房并非是治本之策，小产权 房的合法化规制也将成为改革的一项重要内容，根据中央最新土改文件的精神， 小产权房的未来将越来越明朗。 关键词：小产权房；合同效力；继承；村委会 II 万方数据 法律硕士学位论文Abstract 法律硕士学位论文 Abstract Housing problem is related directly to each individual’S vital interests．Due to the increasing price of houses in the city,more and more urban residents buy house in rural area，and rural collective economic organizations also want to profit from the land．This leads to a growing prosperity of construction and trade of house in agricultural land．There have always been disputes in theory and in practice，on the validity of sales contract for urban residents to purchase houses in agricultural land， which are built legally on the homesteads． Taking the first sales contract dispute of the house in agricultural land in Beijing as an example，the court believes purchasing houses also includes the homesteads，but the homesteads could only be obtained by members of the village collective economic organization．Thus，as the buyer Miss．Li is an urban resident，this contract which violates compulsory regulations is invalid．However，through analysis and interpretation of normative documents at that time and nowadays，it is