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房屋维修工程 培训资料 编制日期：2011 年 12 月 编制部门：凯茵物业工程部 目 录 一．房屋维修工程分类及概念………………………………1 二．房屋维修工程适用范围…………………………………5 三．房屋维修工程主要内容…………………………………7 四．房屋维修工程定案标准…………………………………8 一.房屋维修工程分类 根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。 1.翻修工程 1.1 当原房屋已经属于严重危险房，有倒塌危险，需要拆除重建，或还可以利用原有部分主体结构进行更新改造的工程。 此类工程一般工程量较大，施工周期较长，投资较大。翻修后的房屋应达到完好房屋的标准。 2.大修工程 2.1大修工程：是对房屋虽然无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋进行维修。 此类房屋的主体结构及公共生活设施（上下水、暖气、通风等管线）大部分已严重损坏，尽管不需要全面更换，但其牵动面较大，需进行大面积拆除、改装或全部更新，以保证房屋的基本完好或者完好。 2.2 大修工程的特征： 2.2.1 2.2.2 2.2.3 3.中修工程 3.1中修工程：是指需要通过拆换（或因为牵动）而进行局部维修，保持房屋原来的规模和结构的工程。 3.2 中修工程的特征： 3.2.1 具有周期性，工程量虽然较多但项目较小，适用于一般性损坏房屋。 3.2.2 其维修费用在该房屋同类结构新造价的20%以下。 3.2.3 经过中修后的房屋70%以上要符合基本完好房或完好房的标准。 4.小修工程 4.1 小修工程是及时修复房屋使用过程中构件、配件、零部件小损小坏，保持房屋原有完损等级的预防性养护工程。 小修工程亦称零星工程或养护工程，它的修理对象是全部房屋建筑及其附属设备。正是由于其对象面广，随时都会出现损坏或故障，而且还必须及时修理，所以这种工程具有很强的服务性，要求主动、及时、经常持续地进行。 4.2 小修工程的特征 4.2.1 用工小、费用低，综合平均费用在房屋现时总造价的1%以下。 4.2.2 小修工程具有较强的服务性和随机性，所以应按需求随时进行。 5.综合维修工程 5.1综合维修工程是对房屋（单栋或多栋）同时进行包括大修、中修、小修的工程。 此类工程应根据原设计不足或当地的自然条件的特殊需求，如防汛、防火、抗震、防台风等特殊情况，在综合维修工程中一并加以解决。综合维修后的房屋应达到完好房的标准。 二.房屋维修工程适用范围 1.翻修工程使用范围 （1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，不能保证居住和使用安全的房屋。 （2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。 （3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼、长期积水无法排出地区的房屋。 （4）主体结构、墙壁已无修缮价值的房屋。 （5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 2.大修工程适用范围： （1）主体结构损坏严重，有局部倒塌危险的房屋； （2）改善居住条件，需局部改建的房屋，如屋面升高，阁楼改建等； （3）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋等； （4）整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋； 3.中修工程适用范围： （1）少量结构构件损坏严重，需拆除木梁柱或加固部分钢筋混凝土梁柱，墙体局部拆砌或多处小面积挖补的房屋； （2）一般损坏的整修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修、抹灰修补、油漆保养、设备管线的维修和零配件的更换的房屋； （3）整幢房屋的公用生活设备，如上下水管道、空调通风设备管道、电气照明线路等需局部进行更换改善或改装、新装工程的房屋； （4）单项目的维修，如屋盖瓦屋面局部拆换、平屋面局部修补或部分重做面层等；部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等，整幢房屋的门窗的油漆重做，房屋的围墙拆砌，下水道重做的房屋。 4.小修工程适用范围 （1）修补屋面、屋脊、补漏； （2）对于木结构换个别楞木、个别檀条、修换个别木梁、木柱、屋架，修补木楼梯等； （3）修整门窗，更换五金件、换纱窗、配玻璃、刷油漆、墙面漆等； （4）修补地面、内外墙和窗台、抹灰； （5）对检查中发现的问题临时维修； （6）修补明沟、散水、落水管； （7）水、电、气、暖等管线小维修及零件更换。 5.综合维修工程适用范围 该片（幢）房屋大部分严重损坏，或虽一般损坏但需有计划进行维修的房屋，或需对该片（幢）房屋面貌改变进行有计划维修的工程。 三.房屋维修工程（大修与中修）的主要内容1. 楼房大修包括以下内容： （1）挑顶翻修 （2）屋面构造层翻新 （3）屋面防水翻新 （4）女儿墙拆除重砌 （5）挑檐板更新 （6）外墙板修缮 （7）外立面装修 （8）地下室重做防水 （9）抗震加固 （10）综合维修 2.楼房中修，包括以下内容