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购房合同有前期物业费 　　前期物业服务合同是否有效？　　XX年03月15日10:01房地网　　专家点评：发展商剥夺买方对前期物业管理协议条款提出异议的权利属霸王条款条款十：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容。”　　【典型案例】　　黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。　　入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达元／平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。　　【点评意见】　　一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。　　【市工商局、市消委会提示】　　《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。　　物业管理前期介入的费用应由建设单位来支付?为什么?　　由开发商支付。有的地方也叫前期物业管理启动经费。　　主要是为了帮助启动管理，一般支付给物业管理单位或居委会，目前还没有统一的法规。　　开发商支付前期物业费　　政策规定：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。　　焦点解读：今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。　　这也意味着，业主在这期间不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。　　“之前，不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种不作为也造成了小区主人的缺失。新《办法》中，开发商被要　　求扛起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。”市住建委物业处处长于良告诉记者。　　根据规定，开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序：第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。　　政策影响：前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新《办法》规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新《办法》实施以后，如果再“分期分批”开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。　　如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。如果拖的时间越长，费用会越高。　　楼商说法：北京嘉恒置业房地产开发公司董事长李磊表示，从北　　京市近几年不断出台的政策来看，小区物业管理的规范性和可操作性日渐增强，“如果开发商不仅承担入住前的管理成本，而且包括在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内的物业费，应该能够敦促开发商和物业企业尽快协助成立业主大会，这对于小区未