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沂南市场营销策划报告 PAGE 5 - PAGE 1 - 沂南县市场调研及相关地块初步发展分析报告 【青岛筑城远景置业咨询有限公司　２０１３年10月】 第一章 沂南房地产市场环境分析 本章的目的在于通过对沂南房地产市场环境的研究分析，了解项目地块所处的房地产市场发展现状及及未来发展趋势，并在此基础上把握地块开发所处的竞争态势，从而为项目的精准定位与营销策划提供科学依据。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧。 1．沂南商业市场环境分析 1、1沂南商业市场分析 1．1 .1沂南商圈确定 商圈确定是对一个城市或区域商业分析的基础。一个城市中心商圈是商业行业最为集中的区域，其特色为辐射范围大、交通便利、流动人口多、各种商店林立、业态齐全、商业档次较高。其消费习性为快速、流行、娱乐及消费金额比较高等。中心商圈位于城市几条交通主干道交会处，以特色商业建筑或几家规模大、档次高的商场为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。我们在实际确定城市商圈时，还考虑到经营业种、商品特性、交通网络分布等因素。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑。 根据里利的零售引力法则可知：确定商圈要考虑人口和距离二个变量；商圈规模由人口规模和距离共同发挥作用。因此，我们把沂南城市商圈范围为：芙蓉路以北、文化路以南、团山路以东、花山路以西。在目前，我们认为沂南的商圈包括如下几级：残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂。 一个中心商圈（传统老商圈）： 花山路的人民路与永兴路路段，沂南大型家具、家电、步行街和品牌服装店皆分布在这条街上，如三联家电、国美手机大卖场、正和服装大世界、家鹰家电商场、沂南商场以及商业步行街等。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾。 二个次级商圈： 历山路与永兴路、祥和路路段，以东方超市为中心形成的商圈； 团山路与人民路交汇处以诸葛亮城为中心的城西商圈； 同时，随着位于历山路与人民路的阳都银座国际的建设完成，因该项目总面积近70万㎡，一期30万㎡，其中商业街10万㎡，商铺总数量近500间，而且银座商城众多商业巨头均签约入驻，而且位于县中心横纵两根主干道上，从未来发展看，这里将很有可能取代老商圈成为沂南的第一商业中心。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟。 东方购中心为主的商圈以沂南商城、步行街为主的传统老商圈 东方购中心为主的商圈 以沂南商城、步行街为主的传统老商圈 1．1．2 沂南商业结构分析 从沂南商业发展现状来看，沂南商业正处于从低散差乱的初级阶段向相对集中、更讲究品牌与品味的中级阶段的升级期，其主要表现为： eq \o\ac(○,1)旧的商业物业形态原始、商品种类少、档次不高，规模也不大，而且比较分散，人气不足； eq \o\ac(○,2)随着以阳都银座国际、永兴商城等为代表的商业物业的纷纷建成，城市综合体、地下购物中心等新商业形态也出现在沂南，商业的集中度将大大增加，商品种类将更加丰富，品牌档次也将大大增强。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔。 沂南现有主要商业形态分析 商业形态 代表示例 主要分布区域 评价 传统街铺 广泛分布在各老的居民区内及部分街道 各老住宅小区、历山路、花山路、人民路、永兴路、祥和路等 物业形态原始、商品陈列杂乱档次低 专营店 服装品牌、家电、家居、手机通讯、眼镜、化妆品 历山路、花山路、永兴路、祥和路两侧 装修较好、 面积适中，但服务意识不够强 市场类 五金、电子、装饰材料、小商品市场、服装市场 团山路、历山路北首等 市场种类单一，经营水平初级，市场环境管理水平落后，商品档次较低 大卖场 金鹰家电城、华苑服饰城 历山路 经营品种较单一，主要以服饰或家电为主 综合超市 百姓超市、东方等超市 长安路、中心街等 以满足市民的日常生活用品需要为主 住宅底商 上上城、芙蓉家园、锦绣花园等新社区 近两年新建小区，主要分布县区东郊 缺乏统一业态规划 购物中心 东方购物中心、百姓商场 历山路 当地规模、物业、档次、服务等较高档经营场所 城市综合体 永兴商城、阳都银座国际 历山路 业态齐全，统一管理，商品档次较高，购物环境好 1.1.3 永兴商城正在销售不能取代沂南多年沉淀形成的商圈，而阳都银座国际尚未动工，所以目前沂南商业分布仍以传统商圈为主，主要以花山路与永兴路交汇处为中心，包括花山路、永兴路、人民路等主要商业街。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬。 历山路 历山路是沂南县城目前中心主干道，分布着百姓超市、金鹰华龙电器城、华苑服饰城、东方超市、全友家居、国美电器等大中型商场以及五金电器、精品服饰、餐饮和专卖店，沿街共约290家商铺。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞