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- -- 商铺 商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、 服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还 包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育 场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场 所。商铺作为交易的场所，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模 不等的商品交易场所。 基本信息 中文名： 商铺 用途：商业经营活动的房地产 由来：由“市”演变而来 位置：多位于繁华闹市区 相关搜索 底商 门面房 商铺产权多少年 商铺投资回报率 由来 正在加载 查看图片集 商铺，由“市”演变而来， 《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”， 也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东 西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十 分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业 中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、 金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门 外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景 况。 位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江 苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的 上海已成为全国最大的经济和商业中心， 远东最大的商业中心城市。 据《上 海通史》记载：1933 年上海共有商铺 7.2 万户，平均每平方公里 136.5 户， 各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海 路）等商业中心街区初具雏形。 交易实例 金先生手头有 200-300 万资金，打算购买商铺作为投资。于是，房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策，并推荐了两个带租约的商铺，然后约定带看时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天，最后对其中一个商 铺表示了明确意向，与此同时，他希望银行能提供五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单，并明确每月所需还款金额。在 金先生提供了相关证明及文件后，即由中介公司代办有关贷款审批手续，银行出具“贷款意见确认书”，这样，金先生完成了商铺贷款的全过程。在签约方面，经过中介公司、出售与承买方的共同努力，出售方与承买方 终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。 分析 出售方： 希望能通过出售该物业， 获得一笔资金。 由于在 1999 年签订了一份为期 5 年的租约，租金较低（当时市场正处于低谷，因此租金较商铺出售时的市 场行情明显偏低）。 承买方：金先生希望通过购买该商铺，能使资金保值、增值。金先生是商 人，不希望把所有资金都投在该商铺上，而是希望利用银行贷款支付部分 房款，并利用以后收取的租金来还贷。 中介方：凭借专业知识与团队合作精神，保障交易的安全性。 回报率 随着国家政策对楼市的打压，越来越多的人将眼光转向了商铺投资，其实 并不是所有的商铺投资都是稳赚的买卖，这就需要在投资商铺之前认真的 计算商铺投资回报率。如何计算投资回报率 : 1、租金回报率法 公式： ( 税后月租金 - 按揭月供款 ) ×12/( 首期房款 +期房时间内的按揭款 ) 。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围 广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现 金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2、租金回报率分析法 公式： ( 税后月租金 - 每月物业管理费 ) ×12/ 购买房屋总价，这种方法算出 的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的 简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能 作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3、内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益 / 累计总投入 =月租金×投资期内的累计出租 月数 /( 按揭首期房款 +保险费 +契税 +大修基金 +家具等其他投入 +累计按揭 款 +累计物业管理费 )= 内部收益率。 上述公式以按揭为例 ; 未考虑付息、未考虑中介费支出 ; 累计收益、投入均 考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面 因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过 我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据 推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4、简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益× 15 年=房产购买价，则认