龙湖地产蓝湖郡三期成本后评估.ppt

蓝湖郡三期启动时间 ，顺利交房时间2007年6月30日，成本审计完成时间2007年11月，预计结算完成时间2008年10月。 蓝湖郡三期成本管理经历两个阶段： 阶段 时间 项目状态 成本管理范围 阶段一 08年1月前 开工至项目竣工并成本完成审计 建安成本 阶段二 08年1月后 项目竣工并成本完成审计 开发成本 序号 名称 状态 备注 1 合同 签订合同242份，除部分建安合同合同由于结算尚未办理完成，其他合同均执行完毕。 开发成本 2 结算 正在办理过程中，预计08年10月能够全部办理完 建安部分 3 成本 已完成公司审计，开发成本为 元。 开发成本 目前成本管理进度情况 序号 内容 造价（万元） 单方造价（元/m2） 比例 1 土地费用 4329.13 408.89 17.21% 2 前期工程费 1340.27 126.59 5.33% 3 开发期税费 1120.87 105.87 4.45% 4 配套设施费 73.50 6.94 0.29% 5 基础设施费 2958.05 279.39 11.76% 6 建安及装修工程费 15239.22 1439.35 60.57% 7 工程其他费用 100.61 9.50 0.40% 8 开发成本 25161.65 2376.52 100.00% 开发成本（审计成本） 开发成本（审计成本） 1、成本预控是蓝湖郡三期成本控制中重点。 如： 通过对24＃外墙涂料及保温成本分析，找出后期大面积施工外墙涂料及保温的措施，降低成本。 在木作工程中用樟子松代红雪松，降低成本。 推荐采用S型屋面瓦，降低屋面瓦的价格降低，同时可减少挂瓦条的用量，降低成本。 弗莱明戈外墙保温对成本的影响分析会的会议纪要（改）.doc 24号楼保温及涂料成本分析-02.xls 2、设立项目目标成本作为成本管理的依据 蓝湖郡三期的目标成本作为该项目在运营过程中发生成本的依据，原则上不能超过目标成本。 如： 3、优先采用合同包干价、综合单价签订合同 对设计完善且数量能够确定的工程优先采用合同包干价的方式签订合同，对设计较完善但数量不能确定的采用综合单价的方式签订合同。 如：铝合金门窗采用合同包干价签订合同； 铁花栏杆、涂料、保温、防水、木作等采用综合单价签订合同。 不足 原因及对策 成本回顾流于形式，未能在工程实施过程中准确反映成本实际情况。 处于阶段一，回顾制度未形成； 回顾制度形成，每月回顾。 成本管理只是造价采购部的责任，其他部门没有责任。 成本责任划分不明； 形成项目负责人制度，成本大家有责任。 合同暂定金额低于实际金额，不能正确反映成本。 图纸滞后，签合同时图纸未出，或为了减少付款，故意少签。 按实签订合同，出图后以补充协议明确。 结算滞后 人员太少； 增加人员，引进咨询单位。 国家政策及市场变化（特别是材料价格变化），对成本的影响非常大，公司成本管理制度中明确成本超过3％，需报PMO会议审批。近段时间材料上涨频繁，势头猛，如果按照市场材料上涨情况如实调整，则势必造成成本调整频繁，不利于成本的稳定性。 为满足公司销售额的需要，工期要求非常紧；为满足上市的需要，成本准确要求达到空前高度。 工期紧，研发出图、优化不能跟上；工程定标仓促或者先施工后签合同；拆迁时间滞后，工程进度受阻；前期环境不明确（市政情况不明确）等等造成成本测算不准确，成本超标，资金计划不准确等情况。