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- - 论房地产开发中的成本控制 作者 窦锦凯 指导教师 邱兆学 摘要：商品房价格持续居高不下， 房地产投资不断增大， 引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题， 本文从我国房地产市场开发现状入手， 阐明政府及消费者不同态度， 并针对房地产行业特点， 较为详细地论述了房地产行业的成本构成即土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理 费用，贷款利息，税费及其他费用。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担， 信贷政策，物价水平等方面分析引起房地产开发成本加大的主要原因，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定；维持合理利润空间等主要措施来真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。 关键词： 开发成本 合理利润空间 平抑房价 近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不 仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。 居民改善居住条件的 “主动型” 需求，城市改造房屋拆迁带来的 “被动型” 需求，城市化加速农民进城带来的 “自动型” 需求，使得房价在短短几年内， 一路攀升。 根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明， 2003 年四季度， 中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨 5.1%，土 地交易价格上涨 8.9%，房屋租赁价格上涨 2.2%。政府、金融部门、开发商、建 筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动 GDP 快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时， 房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经， 房价居高不下， 成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与 居民消费水平的关系， 在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升， 创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。 一、我国房地产市场开发现状 1 1、市场现状 1998～ 2002 年，中国房地产业发展速度始终保持在 20%左右，其中商品房销 售额和销售面积增长速度接近 25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民 经济中的支柱地位和作用。根据建设部提供的数据显示， 2003 年度全国房地产 开发完成投资 8285 亿元，同比增长 32.5%，占同期固定资产投资的 23.9%，高于同期固定资产投资增幅近 3 个百分点。供销总量基本平衡， 全年实现商品房销售 1.99 亿平方米，占同期竣工面积的 95%，其中，销售面积增幅为 32%，竣工面积增幅为 29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅 3 个百分点。商品房销售价格稳中有涨，去年商品房价格每平方米 2458 元，同期上升 4.7%，全国有近 20 个地区商品房销售价格有较大幅度上涨。 以上数据充分显示中国的房地产正处在一个发展的热潮中， 供求两旺，产业 兴旺是无可否认的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、 过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警 惕房地产市场的“泡沫性过热” 现象出现， 还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热” 危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手” ，共同促进房地产市场持续健康的发展。 2、政府对现状的态度 促进房地产市场健康发展， 是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略 性调整，保证国民经济持续快速健康发展。 中央提出了四个新的消费热点， 即住宅、汽车、通讯、旅游。尽管汽车增长速度快于房地产，但汽车在消费总额中的 量比房地产要小。 房地产业拉动经济增长占整个经济增长的四分之一， 也就是说GDP增长 7～8 个百分点，其中有两个百分点是房地产拉动的。国务院 18 号文件首次提出房地产业是中国国民经济支柱产业。 这表明了政府对房地产业的明确态度。同时，为了密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控， 建设部，国家发展和改革委员会，财政部，国土资源部，中国人民银行，国家税 务总局，国家统计局于 2004 年初联合发出《关于加强协作共同作好房地产市场 信息系统和预警预报体系有关工作的通知》要求各地区按照“统筹规划， 分布实 2 施，互联互通，信息共享”的原则对市场运行状况和发展趋势做出准确判断。及 时处理和解决发展中存在的问题， 并通过向社会发布市场信息， 引导市场理性投资和消费。紧缩房地产信贷的央行 121 号文件给房地产