昌乐房地产市场调研--价格体系.doc

----- 荣和·泉印名门价格定位提案 山东信邦房地产运营机构 2011年6月 目 录： 第一部分：昌乐县房地产市场概况------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 1 第二部分：昌乐县房地产区域划分及界限--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2 第三部分：各区域房地产市场状况------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 第四部分：本项目价格体系定位------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 第一部分：昌乐县房地产市场概况 随着城市化进程的不断发展，昌乐房地产市场近几年的发展异常迅速，但是随着昌乐县政府对房地产市场政策的转向，市场不断规范，根据我司近期市场调研数据进行分析得出，昌乐房地产市场具备以下特点： 市场日趋规范：由于政策导向等因素，昌乐县房地产市场将日趋规范，但是起伏波动程度较高，提价在即； 区域价格差异大：各楼盘由于地段、配套、环境、发展潜力等因素，价格差异较大，如：利民街以南，昌盛街以北，新昌路沿线地带楼盘，价格明显高于其它地段楼盘； 高层、小高层与多层价格对比：由于客户需求、物业费、消费习惯等因素，高层、小高层虽然建安成本高于多层，但是在销售过层中，高层、小高层销售价格低于多层销售价格，均价相差200-300元/㎡； 车库市场需求大：汽车已经成为居民重要交通工具，逐渐成为日常生活必需品，因此车库及停车位的需求日益增大，均价已达到3000元/㎡； 户型区间及畅销户型：在售楼盘户型面积区间为30㎡-180㎡，其中畅销户型为95㎡-130㎡两室两厅一卫，三室两厅两卫（或独立衣帽间）； 装修程度： 在售楼盘中，“毛坯房”占93%，“简装房”占6%，如：龙腾金都、金地花园，“精装房”占1%，如：畅和·世纪大厦； 品牌物业、建筑商已进入当地市场：随着房地产市场竞争的不断加剧，各开发公司已经开始重视以“物业”、“建筑质量”等为卖点来吸引客户，如：凤凰·香格里拉聘请世邦魏理仕担纲物业顾问，福荣世家与中建八局合作，来提升建筑质量； 品牌、包装意识逐渐增强：各开发商、代理商为使楼盘在竞争中取得优势地位，开始注重包装和品牌意识，如：泉印名门、盛唐·御苑、鲁昱绿城。 第二部分：昌乐县房地产区域划分及界限 根据楼盘集中程度、经济发展状况、客户心理需求、政策导向等因素把昌乐房地产划分为五个区域：中区、东区、西区、南区、北区 中区 区 域：站前街以南，恒安街以北，方山路以西，县政府以东 区域楼盘：泉印名门、世纪大厦、世纪丽华、荣和广场、海利商城、中央帝景、凤凰香格里拉、黄金国际、福乐苑 东区 区 域：利民街以南，方山路以东，恒安街以北 区域楼盘： 名士豪庭、新城宸居、金景宝地、昌东新天地 西区 区 域：县政府以西，站前街以南，恒安街以北 区域楼盘：水榭花都、天鹅湾、西湖庭院、钱塘府 南区 区 域：恒安街以南，宝昌路以东，大沂路以西 区域楼盘：铂金水岸、濠景海岸、盛唐·御苑、文锦苑、大上芙蓉苑、龙凤苑、泰和世家、碧泽园、盛港府第、鲁昱绿城、欧洲花园、盛景嘉园、恒丰现代城、新宇佳苑、龙腾金都、上海花园、福荣世家、昌盛花园、恒坤苑小区 北区 区 域：站前街以北、309国道以南，宝昌路以东、大沂路以西 区域楼盘：金地花园、艳阳天、昌荣大厦、阳光华庭、齐城国际、怡景豪庭、乐港公寓、中盛花园 第三部分：各区域房地产市场状况 区域 项目名称 在售建筑形态 销售均价约 优惠措施 折后成交均价约 交房标准 备注 多层 高层 车库 储藏室 中区 世纪大厦 底商、酒店式公寓、住宅 —— 3800 未定 （地下停车位） —— 全款可优惠， 具体优惠未定 精装修 1-4层为商业 9-16层酒店式公寓 17-26层为住宅 世纪丽华 高层、底商 未建设 3180 7万/个 —— 全款97折 3084.6 毛坯 车库为地下停车位 海利商城