10 16日万科金域华庭营销策划报告精编版课件.ppt

市场声音：一手房市场成交量快速下降，开盘销售率低迷 “金九银十”不在，成交面积较年中萎缩约40%，新项目开盘率多在30%以下 楼盘名称 开盘时间 推售套数 成交套数 开盘销售率 后海公馆 7.24 548 157 28.60% 兰溪谷二期 7.28 537 38 7% 博海名苑 7.29 248 79 31.80% 万科城 8.18 156 58 37% 泰华阳光海 8.18 603 90 15% 澳城一期 8.26 387 132 34% 万科第五园3期 9.8 558 173 31% 珠江·旭景佳园二期 9.9 268 70 26% 中海大山地 9.15 154 52 34% 龙园意境华府 9.28 127 18 14% 中海半山溪谷 9.30 134 40 30% 中海西岸华府 10.1 240 50 21% 佳兆业.可园7期 10.1 1102 87 7.89% 尊寓 10.1 682 95 14% 水岸新都三期 10.2 189 44 23.3% 天集雅苑 10.5 313 47 15% 宇宏公元盛世 10.14 166 61 37% 万科金域东郡 10.20 479 474 99% 2007年新房市场1-11月成交量走势图： 银行贷款政策持续收紧——加息/首付提升 二手房市场持续低迷有价无市 一手房压力来源： 1、房贷紧缩的观望（看跌）心理 2、二手房市场低迷传递压力（比价看跌） “开展： 福田客团购计划； 地铁客团购计划； 情侣团购计划； 新婚团购计划…… 全面优惠网罗客户” 案例：东莞运河东一号团购案例 一、团购客户获取途径 借助开发商资源，以为员工谋福利为噱头，联系相关单位和有业务联系的单位进行团购； 第一次成功团购后，多家企业自己上门联系运河东一号团购事宜，项目借势进行团购推广； 对上门散客中的诚意客户传达周末团购信息； 二、团购活动传播途径 企业内部邮件传播（企业高管发送更为有效） 客户的口碑传播（自发性） 三、团购的优惠方式 教育基金：10个点 按时签约基金：10个点 团购折扣：10个点 P ostscript 卷尾 捷径2、团购（广义） R hythm 节奏 08.Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov 营销总推广控图 媒体安排 销售节奏 工程展示 营销活动 所需物料 推盘指标 关键工作 蓄势期 强宣期 高层发售 LOFT发售 6月中旬营销中心开放 7月-8月样板房开放 半月推一次的速度开放 8月开盘整层样板房开放 形象墙/广告牌/网络/软文 1、确定开盘及活动方案 2、价格系统制定及发布 3、分批推售策略拟定 宣传片、概念楼书、户型图集、分户模型、客户通讯 1、准备销售物料 2、维护前期客户，建立客户管理系统 1、全盘工作统筹安排2、销售人员培训到位 整体模型、海报、展板 形象墙/周边导示系统/广告牌/网络/软文 短信/直邮/广告牌/网络/新闻/硬广/客户渠道营销 地铁/短信/民政局/妇幼医院/网络/银行/宜家等渠道储客 高层开盘强销 /loft开盘热销 登记客户2000批左右 积累客户7000-8000批 高层8栋推出/LOFT57套 网络样板房/银行/宜家联合推卡 甲壳虫试驾/会所系列活动 专题副刊/集体婚礼/家庭奥运会 会展中心开盘活动/系列旺场活动 营销费用预估750-800万元，约0.6%的销售额 分项 费用预计 户外广告(广告牌/站牌/地铁广告/中心区导视、关口覆盖性导视) 100 小众媒体(直邮/短信) 60 销售物料(模型/楼书/海报/单张/宣传册/折页/副刊) 90 展场（会展中心） 160 看楼巴士 10 报纸 160 普通活动营销 120 主题活动营销 80 合计 约780万元 注：可售住宅建筑面积： 10万平米，高层建面：9.33万，销售均价约：1.2万/m2，TH建面：0.63万，销售均价2.2万/m2，总销售额约12.59 亿 OPINON 首语 目标，目标，还是目标。 COVER 封面 活的痛快，品牌世家。 SCENE 场 展示场， 卖场。 EXPRIENCE 体验 一个人的精彩， 两个人的幸福， 三个人的世界。 RHYTHM 节奏 现在，未来 CONTENTS POSTSCRIPT 卷尾 另一种可能 PLACE 通达之道 地点消费。 卷尾 我们对于未来的 另一种可能：11月中销售 08.May Jun Jul Aug Sep