20XX年全年营销执行方案.pptVIP

2014年整体经济形式不明朗，国际市场低迷局面不会改变，国内经济下行压力较大，房地产面临诸多挑战； 房地产市场2013年得到迅猛发展，并且出现自调控来最宽松的一年，意味2014年将是面临考试的一年，政策不明朗开发商还是以短平快操盘手法为首选； 东平2013年住宅及商业市场得到充分发展，量价齐升；东平住宅和商业市场比较饱和，并出现激烈的项目竞争，因此项目在推广上面多做些大事记和活动来吸引客户， 守正出奇； 周边市场竞争激烈尤其周边都出现批发市场物业，导致竞争压力进一步加剧，因此要求项目要快速去化低开高走提前锁定客户。 整体市场部分总结 PART 4 项目难点分析 项目面临问题1：客户对项目信心缺失 项目工程停滞时间过长，并且在支付农民工工资方面多次发生不好的冲突，造成对项目形象造成损失； 项目成交价格开盘较高，降价后导致观望情绪浓厚； 项目人员流动较快导致负面影响扩大化； 项目对外关系紧张，尤其在合作方公司方面关系维护较差。 项目面临问题2：行销团队没有得到成长 行销部门一直处在领导缺失状态，没有直接带领团队的管理人员； 行销人员大多没经历过行销工作经验，摸索中前行； 人员流动较快没有及时补充； 市调周边项目都存在行销团队，并且再带客方面起到很好的作用。 项目面临问题3：案场销售团队执行力差 案场人员信心低落，并且在销售说辞还需加强，把握客户能力较差； 人员缺失人员招聘较慢，缺少优胜劣汰； 人员流动较快没有及时补充； 对客户回访及维护较差。 项目面临问题4：办事处管理处在真空状态 办事处部门管理一直处在缺失状态，没有直接带领团队的管理人员； 办事处经理大多没经历过行销工作经验，摸索中前行； 人员流动较快没有及时补充； 市调周边项目都存在办事处团队，并且再带客方面起到很好的作用。 项目面临问题5：策划团队一直带障运作执行力不强 部门缺少中间层力量，尤其在缺少策划经理等人员； 在文案工作方面经验欠缺，导致文案平淡； 人员没有及时补充； 和案场及办事处员工衔接不好，容易造成工作滞后。 难点总结 竞争环境 周边市场家居建材、小商品等同质化严重，供应量巨大，尤其肥城、汶上、梁山等； 市场环境 2014年整体市场前景不明朗，国家在2014意味有强大的政策； 人员表现 公司在行销、办事处、企划方面管理欠缺需要加强管理及强力执行等； 项目难点 出现工程问题及施工问题，导致观望情绪较弄，员工在积极性上有所受损； 2014年整体市场形势严峻，周边市场供应量大，项目推售面临较大压力，人员上加大人员招聘及考核，增加案场综合能力。 PART 4 营销策略及执行 如何最有效实现与鲁西国际商贸港销售互动？ 如何实现渠道成交最大化？ 营销思考 面临诸多问题的情况下如何实现项目突破？ 策略原则：精、准、互动 营销策略 营销策略 那么，如何排期完成9月份余货清盘的任务，以及销售目标的拟定…… 营销策略 集中攻克，各个击破 先易而后难 推盘策略 先主推联排式商铺，价格低并且施工完毕，争取5月份前将剩余联排售罄； 待7月份售罄同时，开始配合招商进展及开业以辅助销售剩余联排商铺； 同时在从5月开始主推山东国际家纺城至9月份售罄。 第一阶段：2014年2月-2014年4月 形象重塑强销期 第二阶段：2014年5月-2014年7月 余货强销期 第三阶段：2014年8月-2014年9月 持续销售期 第四阶段：2014年10月-2014年12月 第二次加推至强销期 营销阶段划分 2014年 时间 节点 2 3 4 5 6 7 8 9 推广主题 活动主题 东平下一个义乌！ 黄金地段造就财富源泉 鲁西国际建材装饰城开业 重要节点 春季房交会 商业确定入驻商家及运营时间 万人相亲大会 房交会主题优惠月 五一活动月 夏季狂欢泳池嘉年华 建材展示月 品牌签约会 尾房狂销特惠月 形象重塑强销期 加推期 扫楼派单、加油站直投、竞品拦截、商圈巡展、区县巡展、合作单位拓展、直销、行销 渠道内容 户外、报广、短信、网络 营销媒介 强销期 春季务工会 试营业 营销阶段 第一阶段：2014年2月-2014年4月 形象重塑强销期 媒体策略：户外、围挡、高炮、大牌 户外广告：现有发布资源的进行更改，将围挡及高炮画面进行更改。 主题：东平下一个义乌 ——中国鲁西商贸港造福百万东平人 一个枢纽铺，一座黄金库 ——中国鲁西商贸港占枢纽地段绝无仅有 百万方批发市场构建新城商贸中心 ——中国鲁西商贸港面向鲁西南区域批发市场集群 以冲击力强的画面强