地产面对新一轮调整资料.pptVIP

内部培训 面对新一轮调整 调控的目标 经济增长速度 投资增长速度 土地占用 信贷规模 出台的相关政策 银行准备金率 提高项目资本金 清理和停止新增农用地审批 清理在建项目 紧缩银行信贷 压缩拆迁规模 土地出让限期 国土资源垂直管理 关联要素 汇率 利率 货币总量供给 财政政策 物价 内外差别 钢铁 汽车 房地产 信贷 物流 五月份投资增幅 1—5月份房地产情况 江西的情况 新一轮投资热的原因 11号令的推动作用 城市与土地的经营 借债与举债的依据 地方投资的动力 调控首先影响弱势群体 中小公司 城市弱势群体 失地农民 落后地区及城市 中小企业的问题 项目资本金不足 投标能力不足 信贷能力不足 变现能力不足 抵押担保能力不足 对 策 用股权或债权融资 联合或联盟 互保、联保 向二线城市转移 放缓发展速度 对外开放 境外银行的利用 境外上市 境外基金 境外发债 合资或联盟 吸引境外资金的理由 中国巨大的预期市场 人民币升值的压力 物业升值的潜力 出租物业的高回报率 WTO的开放 基金的三种经营模式 开发基金：持股或投资 物业基金：持有出租物业 重组基金：收购不良资产 基金进入的四种方式 参与股权 参与项目 借贷转换 优先物业选择 机构股权投资者使用投资组合理论发展其收购策略 注重实力者：投资最强的市场及最好的区域中的高质量的资产。 市场投机者：选择最佳时机买卖。 定量分析者：以多种类别平衡资产并进行定量分析。 项目招标 项目开发 利润分配 收租物业 A、 事先约定预付金或担保 按业主要求设计施工 B、 按出租经营公司的要求设计 由经营公司委托租务 将租约与建筑物同时卖出 C、 按基金要求选址、定位 由基金投资组成公司建设 由基金全部收购股权，单独持有 重组型 将地产资产以低价收购 将不同项目剥离、重组 将决定债务纠纷的项目转出或开发 开发后的项目或出售或出租 为什么要上市 获取资本 流动性 吸引与保留有才华的雇员 制造声誉、公共性和可见性 开拓与客户的关系网，增加客户的信任 增加兼并与收购机会 创始人与雇员的退出策略 上市的缺点 利益与人分享 失去保密性 报告与信用责任 失去控制权 首次公开发行（IPO）费用 通常不允许立即兑现 法律责任 什么时候上市 你的公司相关记录吸引人吗？ 你的公司获得过风险资本的资助吗？ 你的公司是否已经达到了这样一个阶段：能够维持未来高销售量与利润增长趋势？ 你的公司里的产品或者服务高度透明，并且可以引起公众的消费与投资兴趣？ 管理层有管理能力且全力以赴吗？ 收益是否能超过上市的成本？ 市场是正确的？ 准备上市的步骤 创立一个有经验的管理团队 财政预算与度量其表现 任命独立成员进入董事会 创立审计委员会 建立与投资银行、律师行以及独立的会计公司关系 准备上市的步骤（续） 树立正面的公共形象 建立激励机制 你的金融报表经过审计吗？潜在的会计问题解决了吗？ （MDA）拟订管理层的讨论与分析(MDA) 债权融资是成本最低的 直接投资减少银行的风险 基金的要求较高 股权融资是最昂贵的 房地产仍是支柱产业 发展前景 重要性 平稳过渡 大部分为下降的趋势，特别是增幅明显下降，问题是电、气、水等瓶颈行业也在下降就不对了。 ◆房地产除销售和自筹资金增长外，其余都为下降，东、西部下降增幅较大。 ◆影响今后市场的在于土地与新开项目的减少，这是未来预期市场的先行指数。 ◆1—5月份 销售面积 8310万㎡ 竣工面积 7084万㎡ 增幅下降20％ ◆资金总量比一季度下降了。 1998—2004年国债发行9000多亿元。但11号令让2003年的土地收入高达6000亿元，远远超过国债的发行和拉动力。 市场需求出现了跷跷板现象 使供给与需求失衡 并使价格上升 10.7％ 十年中的最高价格 2708元/㎡ 比去年同期增长3.7％ 上海 5381 北京 5156 广东 3877 ◆年初国务院工作报告确定增长速度为7％，不是经济运行情况的预测结果，而是博弈的目标结果。 ◆ 03年的投资增长过快，已引起了恐慌，GDP增长造成升值压力。 ◆ 耕地从 1997年 17亿亩 下降至 2003年 14.9亿亩 粮食从 1997年 10246亿斤 下降至 2003年 8600亿斤 2003年 失地 2.4亿亩 ◆信贷规模 M2余额 2003年增长23％ 增多5％ 约2.8万亿 1季度增长 19.1％ ◆乱占土地的现象严重，20000多公顷，相当于3亿多亩，已清理16000多公顷，2.25亿亩。 其中： 开发区 6000多个 5300万亩 大学城 46个 40多万