景晟昊珠宝及工艺品文化广场项目可行性研究报告.doc

PAGE PAGE \* MERGEFORMAT 52 景晟昊珠宝及工艺品文化广场项目 可行性研究报告 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 第一章 总论 2 第一节 项目概况 2 第二节 项目建设单位 3 第二章 项目建设的背景 3 第一节 项目建设的宏观背景 3 第二节 项目建设的微观背景 7 第三节 项目的市场环境分析 9 第三章 项目建设的指导思想和原则 11 第一节 项目建设的定位 11 第二节 项目建设的优势 13 第三节 项目建设的指导思想和原则 16 第四章 项目建设内容 18 第一节 项目的功能规划 18 第二节 项目的建设规划 23 第三节 项目总投资及构成 26 第五章 项目经济效益分析 28 第六章 项目的运营与管理 29 第一节 项目管理模式 29 第二节 项目营销管理 29 第七章 项目的环境影响分析 30 第八章 项目的风险分析 31 第九章 结论 33 第一章 总论 第一节 项目概况 1、项目名称：深圳市XX珠宝及工艺品文化广场项目 2、建设单位：深圳市XX实业有限公司 3、建设地点：深圳市宝安区西乡街道河西工业村 4、项目总占地面积：66,454.69平方米 5、项目总建筑面积：约111，757平方米 6、项目总投资：约人民币33527.1万元 7、项目建设周期： 自2007年3月开工，至2009年底竣工。其中，项目分四期建设： 一期拟定开发期为：2007年3月至2007年12月为第一期，总占地面积约11000平方米，总建筑面积约22280平方米，总投资约6684万元。 二期拟定开发期为：2008年1月至2008年6月为第二期，总占地面积约24000平方米，总建筑面积约37000平方米，总投资约11100万元。 三期拟定开发期为：2008年7月至2009年12月为第三期，总占地面积约14000平方米，总建筑面积约26000平方米，总投资约7800万元。 四期拟定开发期为：2009年1月至2009年12月为第四期，总占地面积约16454.69平方米，总建筑面积约26477平方米，总投资约7943.1万元。 第二节 项目建设单位 深圳市XX实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金500万元，为民营全资公司。公司的主营业务是兴办实业；房地产开发；房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建材、五金制品的销售，国内商业、物资供销业 。 第二章 项目建设的背景 第一节 项目建设的宏观背景 深圳作为经济特区，已经在我国改革开放的道路上走过了26个年头。在新的形势下，深圳面临着转型和可持续性发展的重大转折抉择。随着粗放型、重污染、简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代服务业已经越来越呈现出巨大的活力和发展前景。根据深圳市“十一五”发展规划，深圳将建设“三圈”，即“深港半小时生活圈”、“珠三角一小时商业圈”和泛珠三角“一日到达圈”。所有这些都为深圳带来了难得的历史发展机遇。在深圳市政府确立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业的就占了三项。建设“自主创新型”城市，大力发展“循环经济”，建设先锋城市，打造“品牌之都”、“设计之都”、“钢琴之都”等，并将“文化立市”作为城市发展的基本战略方针。一系列的发展规划伴随着各项扶持政策的出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好的宏观氛围。 在政府强有力的政策支持和明确导向下，集聚基地的建设成为深圳发展现代服务业，由“深圳制造”向“深圳创造”转变过程中的重头。所谓集聚基地，就是将同一产业及相关的产业链条中上下游单位尽可能地聚在一起，将以往分散、竞争的态势转变为聚集、竞合，从而避免不必要的资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来的整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引的关注和客户远比企业单打独斗来得更多、更有效。目前，位于罗湖的水贝珠宝首饰集散基地、动漫创意基地、古玩文化城以及位于福田的世纪工艺品文化广场和田面创意产业园等项目，都是在这样的前提下建成的，其中很多项目已经实现了很好的社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大的社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地的建成和运行，人们看到的不仅是某一个产业的发展，而且以集聚基地为依托而逐步带动起来的商业氛围更使人惊喜。以往工业园区单纯生产和开发的模式，现在已经逐步被开发、生产、批发、销售和娱乐休闲相结合的产业集聚基地所取代。现代服务业的融入已经产生了效果。 相比之下，作为深圳市最大的行政区，而且处在经济龙头地位的宝安区，由于历史上一直作为一个工业大区，在建设现代服务业方面还有很长的路要走。根据宝安区“十一五”发展规划，宝安区从自身条件来看，将受到四大因素的制约：一是粗放型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出，成为制约未来发