深圳北站交通枢纽配套商业策划报告.ppt

深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 内部空间排列有序，换乘厅、站台、上下扶梯共同形成错落有致的空间格局 资料来源：九洲远景分析 柏林中央车站 3 项目基础资料 京都火车站 项目功能 竣工时间 1997年 火车站和交通枢纽 购物中心 大型活动的聚会中心 城市的大型敞开式露天舞台 古城全景的观赏点 城市休闲会友之地 设计师 日本原广司设计事务所 占地3.8万平方米，总建筑面积23.8万平方米；地下3层，地上16层 建筑体量 京都火车站总建筑面积23.8万平方米，是涵盖车站、商业、酒店、会展等多种功能的交通枢纽综合体 京都火车站 4 京都火车站位于京都市南，连接东海道新干线，3条城际铁路以及市区南北地铁线，是京都交通换乘综合枢纽 京都市中心 京都火车站 京都火车站线路概况 JR东海道新干线：是一条由日本东海旅客铁道营运，连接东京车站与新大阪车站的新干线高速铁路路线，可以说是全球第一个成功的高速铁路系统 JR京都线：东海道本线的大阪－京都路段的通称 JR山阴本线：西日本旅客铁道（JR西日本）营运，路线连接京都与丹波地方和山阴地方的各个都市 近铁京都线：京都到奈良快速铁路线 京都地铁乌丸线：京都市营地铁线，贯穿京都南北方向，可与JR城际新干线直接换乘 京都火车站区位图 京都火车站 4 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 京都火车站不但承担城际城市交通运输功能，而且综合商业、剧院、酒店等多种功能，形成交通枢纽综合体 PORTA 地下商业街 京都 剧场 京都 伊势丹 N HOTEL 地铁 火车站 S 火车站入口 京都火车站 4 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 京都火车站东区由京都剧场、手冢治虫纪念馆、京都格兰比亚饭店组成 京都剧场 京都格兰比亚饭店 手冢治虫纪念馆 京都格兰比亚饭店开业于1997年，是日本京都最高级的大饭店之一 手冢治虫纪念馆是日本漫画纪念馆的先驱，在这里随处可见铁臂阿童木等漫画纪念品 京都剧场是戏剧公演首选场所 京都火车站 4 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 京都火车站西区由地下2层及地上11层的伊势丹百货组成 楼层功能 楼层 女士服饰用品、化妆品 特选女士服装 B1F 食品、洋式日式甜点、传统美食、铭酒 1F 女套装、进口服饰、大号女装、手提包 2F 3F 5F 4F 女士服装、女士正装、小号女装 B2F 食品、生鲜食品、小菜、便当 少女服装、女装内衣 楼层功能 楼层 家庭用品、厨具用品、室内装饰 婴儿用品、童装、玩具礼品 6F 男士服装、饰品 7F 运动服装、美容按摩、珠宝首饰、和服 8F 9F 11F 10F 文具、纪念品、促销活动场 餐厅饮食广场 京都火车站 4 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 同时，其别具一格的建筑创新，营造出现代火车站的想象空间和独特感受 京都火车站有着巨大而不对称的玻璃穹顶，让消费者置身于半开放式建筑中，减少了单调厌烦感，增加了建筑形态的想象空间 位于高层的悬空走廊体现了现代技术与建筑想象的创新结合，也给消费者带来了独特的感受 京都火车站 4 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 F. 各物业定位方案 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 产品定位方案是综合考虑市场需求、商业供给及地块条件等多方面因素条件的结果 消费需求分析 项目规划条件 商业供给分析 1 2 3 竞争差异化方向 满足市场机会最大的消费需求 项目地块可满足发展的类型 项目产品定位 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 深圳北站配套商业定位思路 项目总体分析 定位思路 区位环境 项目功能布局评价 市场需求评价 项目作为深圳最重要的客运交通枢纽，其周边目前为制造企业及城中村聚集区域。但其城市CBD综合配套区域和城市副中心的战略定位，将直接带来人口的快速导入和区域商业环境由目前的一般日常传统消费向城市现代商业转变。同时，预计区域环境的转变将以枢纽为带动，在10年左右的时间逐步实现 本项目功能设置优先围绕将高铁、地铁、出租、长途、公交等众多交通流的有效衔接而展开，而将商业分象限坐标呈四角展开布置，一定程度上影响了商业人流的互流互通，同时，大量商业在高于地面2层的90平台布置，对周边居民及枢纽内部人流的到达造成一定障碍 本枢纽未来成熟期日客流量将达120万人，包括国铁、长途为代表的旅游、商务类客流和四、五、六号线为代表的本地居民及工作通勤出行客流。预计短期内将以旅游、商务为目的转乘客流较多，长期将以本地居住及工作人群为主 市场竞争评价 依托于交通枢纽，为各类人群交通出行活动提供以便利、快捷为核心价值的综合性商业服务 依据规划，项目周边2公里范围内未来将形成龙华商业商务核心区，预计未来5年内将有大量商业及商务、酒店物业入市。对本项目商业物业形成显著竞争。本项目基