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宁德东方伟业广场项目可行性研究报告 宁德东方伟业广场项目 可行性研究报告 宁德东方伟业商用置业有限公司 福建省东方伟业商业房产运营有限公司 20 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 第一部分 宁德市发展概况 h 4 一、城市概况 h 4 二、基础经济技术指标 h 6 三、整体宏观经济环境 h 9 四、项目区域环境 h 10 第二部分 宁德市城区商业及餐饮娱乐业概况 h 11 一、商业零售业现状 h 11 二、宁德市内商业市场总体概况及分布特点 h 12 三、餐饮娱乐业现状 h 15 四、宁德重点商业路概况 h 15 第三部分 项目概况 h 18 一、项目区位优势 h 19 二、技术经济指标 h 20 三、项目业态规划及组合 h 21 四、项目定位评估 h 24 第四部分 项目销售方案 h 28 一、销售的总体策略 h 28 二、入市时机及销售前提 h 28 三、销售阶段及工作安排 h 31 四、各销售阶段工作安排 h 32 五、销售管理 h 33 六、价格策略 h 36 七、回款预估 h 41 第五部分 项目招商运营 h 46 一、swot分析： h 48 二、招商策略及宗旨 h 49 三、招商管理办法 h 51 四、目标商业品牌规划 h 51 第六部分 策划与推广 h 54 一、核心推广指导思想 h 54 二、营销目标 h 55 三、营销总策略 h 55 四、赢利模式分析 h 56 五、推广方式组合 h 56 六、推广阶段安排 h 57 第七部分 物业运营管理 h 66 一、东方伟业广场物业运营管理服务协议 h 66 二、东方伟业广场租赁合同 78 三、东方伟业购物广场商铺经营规范 h 90 四、东方伟业购物广场治安消防安全责任书 99 五、东方伟业购物广场装修守则 h 101 六、东方伟业购物广场装修承诺书 h 110 七、东方伟业购物广场商户公约 h 111 八、东方伟业购物广场缴款通知书 h 114 第八部分 项目投资分析 h 115 一、投资成本分析 h 115 二、项目资金拼盘 h 116 三、项目工程进度表 h 116 第九部分 项目净收益 h 118 第十部分 经济效益评价 h 118 第十一部分 项目敏感性分析 h 118 第十二部分 宁德项目建设总投资费用估算 h 119 一、宁德项目前期建设投资 ………………………………………………………………119 二、项目后续建设费用估算 ………………………………………………………………119 三、项目销售及招商费用估算 ……………………………………………………………120 四、项目办公费用估算 ……………………………………………………………………121 五、财务成本及税收估算 …………………………………………………………………121 第十三部分 项目其他风险分析………………………………………………………………122 一、开发能力风险 h 124 二、项目前期出资的风险 h 122 三、宁德房地产市场风险 h 122 第十四部分 结 论 h 122 附件： h 123 一、东方伟业业态规划平面图………………………………………………………………123 二、东方伟业广场价格示意图 h 127 三、东方伟业广场铺位编号平面图 h 131 四、东方伟业广场营销总控表 h 135 五、东方伟业广场营销资金回笼表 h 136 六、东方伟业广场商铺面积一览表 h 138 第一部分 宁德市发展概况 一、城市概况 1、 地理位置 宁德市位于福建省东北沿海，俗称闽东。地理坐标为北纬26°17′-27°41′，东经118°32′-120°52′。东临东海，南接福州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。 2、 行政区划 宁德2000年撤地设市的新兴港口城市。截至2005年12月31日，宁德市辖三市六县55个建制镇：１个市辖区、6个县（寿宁县、霞浦县、柘荣县、屏南县、古田县、周宁县），代管2个县级市（福安市、福鼎市）。 3、 城市面积和人口 2005年，宁德全市面积13452平方公里，人口总数325万人。其中畲族人口15.8万居全国之冠。城镇常住人口20万。 地名 面积（平方公里） 人口（万人） 地名 面积（平方公里） 人口（万人） 宁德市 13452 325 福