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我国房价影响因素的实证分析 【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房 地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的 理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平 均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手.依据收集到的相关数据.利 用计量经济学软件Rv i ews对房价影响因素进行冋归分析，得出房价受人均可支配 收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。 【关键词】房价Eviews回归分析 一、 引言 住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多 年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善, 住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨 较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业 产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生 活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为 一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价 格居高不下的问题，对于提高城镇居民牛活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续 发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了 解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。 选择拟和效果最好的最为结论。 二、 文献综述 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因, 住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛，而深层 次的原因在于消费者预期改变［1］。中国社会科学院与社会科学文献岀版社(2007) 联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上 升的，其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的 推动;缺乏规范有效的信息披露制度［2］。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价 格的上涨只是投机造成，缺乏相应的经济基础支持，这种价格上涨会向市场发出错 课的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣［3］。关于房地产市场的调控方式，梁 云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调 控房地产市场，成效不大,但是信贷规模的变化对房地产投资有较大的影响［4］。许 经勇、马原(2005)认为应当把宏观调控的切入点放在直接调控房地产供求上。稳 定房地产价格的关键在于实现有效供求平衡［5］。关于房地产市场的调控效果，聂 学峰等(2005)运用相关分析、Granger因果关系检验和协整分析方法对我国货币 政策影响房地产市场的效应与吋滞进行实证分析，表明货币政策能够影响房地产 投资和价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著［6］。李健飞等 (2005)利用Johansen协整检验分析了银行信贷与房地产价格的长期关系和因果关 系［7］。对这一轮的房地产调控的效果，何艳(2006)认为:一是普通商品房供应增加, 小户型房价上涨得到一定控制;二是投机行为得到抑制,外资炒房更为规范;三是 信贷收紧，购房者更为谨慎;四是房地产开发企业囤地囤房受到抑制［8］。杨玉珍、 文林峰(2005)认为在金融政策方面，可以采取严控信贷政策的措施。在土地政策方 面可以实施最严格的土地控制政策［9］。张琦(2006)认为我国房地产业的调控效果 不尽如人意的原因有以下几点:决策层对市场判断有分歧;政策执行环节(管理机 制)有问题;房价信息失真;宏观调控政策在综合应用屮不协调、不规范［10］o程建 胜(2007)认为2003年以来，国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段逐步加 大了房地产宏观调控力度,但效果并不尽如人意，房价持续上涨、市场秩序混乱等 问题依旧比较突出［11］。从上述文献中可以看出，学者们对房地产市场的判断存在 分歧，对房地产市场宏观调控的效果存在争议，本文对我国30个省份的有关资料 进行进行理论与实证分析。以期从中找出影响房地产价格的重要因素，并相应地 提出解决措施。根据一些专家、学者的研究及现实生活经验，我认为这些因素为: 1、 人均可支配收入 人均可支配收入是居民购买力的体现，居民购买房屋一般是在其购买力达到一定 水平后.因此分析、房价影响因素需要考虑人均可支配收入 2、 房屋平均造价，房地产行业属于成本投入比较大的行业.研究房价就必须考 虑其单位成本，即房屋平均造价。 3、 房屋销售面积，房屋销售面积是房地产市场需求的直观体现 4、房屋竣工面积，房屋竣工面积是房地产市场供给的主要体现 二、模型的建立 (-)模型初步提出 为全面反映我国房屋价格的现状，选择分地区的“商品房平均售价”为被解释变 量.