城市化背景下宅基地利用的租值消散与农户行为研究——以北京市朝阳区下辛堡村为例.pdfVIP

第31 卷 第6 期 自 然 资 源 学 报 Vol.31 No.6 2016 年6 月 JOURNAL OF NATURAL RESOURCES Jun., 2016 城市化背景下宅基地利用的租值 消散与农户行为研究 ——以北京市朝阳区下辛堡村为例 1 2* 朱凤凯 ，张凤荣 （1. 华中农业大学土地管理学院，武汉 430070 ；2. 中国农业大学资源与环境学院，北京 100193） 摘要：随着城市扩张和城乡空间的急剧演变，农村宅基地的区位和功能均发生了深刻变化。 城市扩张带来的建设用地需求提升了宅基地的潜在价值。然而，集体土地制度对农村宅基地 产权权能的限制，将使宅基地利用过程中部分土地租值被置入“公共领域”，形成“非专有收 入”，进而在竞争下导致租值消散。论文基于产权管制和租值消散理论，分析宅基地功能和资 源价值转变下，集体土地制度对宅基地的产权管制所造成的“公共领域”和“非专有收入”，并以 北京市城中村为例解释农户降低租值消散的宅基地利用行为。在此基础上，以消除资源价值 的“公共领域”为原则，提出宅基地使用制度改革的政策建议，为城市化背景下提高宅基地资源 配置效率和调控农户土地利用行为提供科学依据。 关 键 词：城市化；宅基地；产权管制；租值消散；农户行为 中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1000-3037(2016)06-0936-12 DOI ：10.11849/zrzyxb 我国集体土地制度的设计初衷，旨在为农村地区从事农业生产的农户提供长期稳定 的生活生产基本保障条件。随着工业化的逐步推进和城市化的稳步发展，农村居民点的 区位改变和农村经济的多元化，使得农村宅基地的功能和价值发生了深刻变化。除生活 [1-2] 保障功能之外，宅基地的生产资料和资产等属性价值日益凸显 。城市化快速发展过程 中，农民坚守的 “城中村”便是很好的例子。城市扩张通过基础设施和公共服务设施建 设的方式，改变了近郊农村的区位条件，带来巨大的土地增值。在土地经济租金的激励 [3] 下，农户利用宅基地进行房屋出租，甚至建设小产权房出售的现象十分普遍 。农户宅基 地利用强度和收益的增加，也加大了城市发展的用地成本和城中村改造的难度。 在我国发展社会主义市场经济和全面深化改革的新时期，市场与政府的边界一直是 备受关注的焦点。目前，在诸多资源配置领域，仍存在着政府管制限制市场机制的问 题，尤其存在与资源产权和收益权界定的领域。不合理的产权管制会对资源配置的效率 和社会福利产生影响，进而使资源使用的价值大打折扣。城乡二元结构下，集体土地制 收稿日期：2015-06-16；修订日期：2015-11-10。 基金项目：国家自然科学基金项目 ）；中央高校基本科研业务费专项基金 （0900206296 ）。[Founda- tion items: National Natural Science Foundation of China, No. Fundamental Research Funds for the Central Universities, No. 0900206296. ] 第一作者简介：朱凤凯 （1986- ），男，山东昌邑人，讲师，主要研究方向为土地利用规划与土地整治。E- mail: zfk_0118@mail.hzau.edu.cn *通信作者简介：张凤荣 （1957- ），男，河北沧州人，教授，主要研究方向为土地规划与评价、土地可持续利 用。E-mail: frzhang@cau.edu.cn 6 期