土地估价案例与报告真题2007年 含答案解析.pdfVIP

第一部分 历年真题精解 2007 年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价案例与报告 一、案例分析题(共 2 题。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题) (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于 2007 年 9 月 5 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H 市， 2 远离城区，为独立工矿用地，总面积 1500m 。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一 自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网) ；宗地为多边形，不规则，北段边 界为弧形，种植有 3m 宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种， 内有十字形道路，外有2km 长的自建道路与某国道相连；宗地内有 11 栋建筑物，其中，办 公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间 3 栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。企业用电来 自 3km 外的变电站；企业通讯网络及设施齐全，土地使用无特别限制。假定你是该评估公 司土地估价师，请回答以下问题。 1 ．在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示： 根据土地抵押的条件并结合上述条件回答) ？ 2 ．根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3 ．若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。 4 ．若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准 地价最末级修正，并确定市场价为 154 元/m2 。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最 低价标准》11 等，其最低价标准为 144 元/m2 ，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元/m2 2 ，并按照 70%抵押折扣率折算，扣除 40%土地出让金，将评估结果确定为 60 元/m 。 列出上述操作过程中的错误点。 5 ．假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对 此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？ (二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵 押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容， 虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。 1 ．根据上图填写以下有关信息。 工作底图种类：( ) 权利人：( ) 宗地编号：( ) 所在街坊：( ) 地类：( ) 四至：( ) 2 ．列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于 5 个) 。 3 ．列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：不少于 8 个) 。 4 ．假定委托方需贷款 300 万元，该地贷款率为 60%，该区域商业用地平均容积率为 2.00 ， 2 估价对象建筑占地面积为 120m ，经过你的判断，估价师能否做出可以接受委托的决定？列 出你的判断依据。(请列出简要计算步骤) 。 二、报告判读题(共 3 题。第一题和第二题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。 第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因) (一)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正 常内容) ，请阅读后回答相关问题。 1 ．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区” 项目初步设计的批复》( ××开经[2005]053 号) ，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积 2 2 95635m ，总建筑面积 143452m ，其中物管、会所等公建配套用房面积占 3.4%，容积率 1.5 ， 建筑覆盖率≤35% 。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边 缘已经具备自来水