第八讲 房地产泡沫经济——以日本例子资料.pptVIP

2008年秋工程管理房地产经济学讲义 第八讲 房地产泡沫经济 要点： （1）房地产泡沫经济的 一般理论 （2）日本泡沫经济案例分析 房地产泡沫经济的一般理论 一、房地产泡沫经济定义 二、房地产泡沫化成因 三、房地产价格泡沫模型 四、房地产泡沫检测方法 五、房地产泡沫经济的危害 六、房地产泡沫经济的防治对策 （与房地产价格泡沫相关的内容本教材放在房地产市场调控中，参考第207-209页） 一、房地产泡沫经济的定义 由于过度投机造成房地产价格脱离市场基础持续急剧上涨的现象。本质是一种价格运动。 此定义告诉你房地产泡沫的检测方法之一是“基础价格法”。 二、房地产泡沫化的成因 1、土地稀缺性、房地产供给低弹性→价格上涨预期 2、投机扰动是直接诱因。房地产需求：自用需求、投资需求（为他人用）、投机需求（转手交易套利为目的） 3、金融放松管制。 4、政府低税费政策：投机成本比较低。 三、房地产价格泡沫模型 代表性模型：自我实现的预期效应模型 1、图示（中国人民银行课题组，2007年） 理论依据：房地产供给零弹性；房地产价格主要由房地产市场需求决定。当预期价格上涨时，需求曲线右移，价格自动上升，当上涨超过一定界限时，房地产价格泡沫化。 房地产价格泡沫模型 2、数学模型 假设需求行为函数为： 含义： 预期价格上涨，需求就会增加 房地产价格泡沫模型 假设供给函数如上公式所示。 预期价格上涨，供给会减少 房地产价格泡沫模型 当均衡时，可以得到： 定义 可见，当预期价格上涨，均衡价格就会上涨。 四、房地产泡沫检测指标 1、理论价格法： 泡沫价格=市场价格—房地产理论价格（或基础价格） 2、其他方法： （1）综合指数法（参见中国人民银行课题组，2007第86页） （2）泡沫度指数法（参见高汝熹，2005，第182页） 五、房地产泡沫危害 1、泡沫破灭之前：生产性资源流入虚拟经济领域，导致资源错误配置 2、泡沫破灭之后： ——对金融机构 ——对参与投资的企业 ——对普通居民 六、房地产泡沫的防治对策 1、直接的交易管制（限制土地交易区；公告房地产价格等） 2、金融管制 3、房地产税收（征收高额交易所得税） 4、道义劝告 七、案例分析：日本的房产泡沫經濟 研讨 发生背景 原因 破灭过程 危害 启示 参考材料：课堂上放映的视频文件。 国际经验给中国提供的重要启示 1、人民币升值决不是什么好事情 2、房地产泡沫、证券市场泡沫与宽松的货币政策及由此诱发的过度投机密切相关 3、预防房地产泡沫，必须从金融领域入手 《日本房地产泡沫危机回顾》视频 地址一：http://play.hupo.tv/tv/209632.html 地址二：/v_show/id_XMzg4NjM3MjA=.html 复习思考题 1、归纳房地产泡沫化的主要原因。 2、你认为我国主要城市上海、杭州、北京等地是否存在房地产价格泡沫？如果有泡沫，是否会在未来一年内破灭？为什么？ 3、讨论防治房地产泡沫经济的对策。 * *