第二讲房地产市场营销市场营销资料.pptVIP

第2章 市场营销与房地产市场营销 回顾 房地产市场了解 市场 1 市场 市场的概念 从经济学的角度分析 市场是商品交换的场所 从营销学的角度分析 市场是指具有购买欲望和购买能力的消费者。它包含三个主要因素，即有某种需要的人，有满足这种需要的购买能力和购买欲望， 用公式来表示就是： 市场 = 人口 + 购买力 + 购买欲望 1.人口 是构成市场最基本的条件，也是首要条件。 2.购买力 是消费者支付货币、购买商品或劳务的能力。 3.购买欲望 是指消费者购买商品的动机、愿望或要求，是消费者把潜在购买力变成现实购买力的重要条件， 市场的类型 根据市场范围划分 区域市场、国内市场和国际市场 根据市场状况划分 买方市场和卖方市场 根据竞争程度划分 完全竞争市场、完全垄断市场、寡头垄断市场和不完全垄断市场 2 回顾 房地产市场 房地产的概念 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。 房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。 房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。 1.单纯的土地： 2.单纯的建筑物： 建筑物是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。 3.房地合一： 即房地产。 土地与建筑物合为一体时，是房地产的完整实物形态。 房地产的特征 1.不可移动性 2.差异性 3.升值性 4.长期使用性 5.昂贵性 6.双重性 7.敏感性 房地产的类型 1.按房地产用途分类 居住用房地产、工商用房地产和其他用途房地产 2.按房地产实物形态分类 地理位置、建筑结构、建筑层数、建筑标准以及新旧程度 3.按房地产开发程度分类 生地、毛地、熟地、在建房地产以及竣工房地产 3 房地产市场 房地产市场的概念 从经济学角度看： 狭义的理解：是指房地产交换的场所； 广义的理解：是指房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制。 从营销学角度看：房地产市场是由那些对房地产具有特定需要或欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种特定需要或欲望的全部潜在顾客群的集合。 房地产市场的特征 1.房地产市场是房地产权益交易的市场 2.房地产市场是典型的区域性市场 3.房地产市场的统一性 4.房地产市场供给的稀缺性 5.房地产市场是不完全竞争市场 6.房地产市场的变化具有周期性 研究1： 当前中国房地产市场存在的问题 1 结构性供需矛盾加剧，房价较高 2 投资增速较快，企业资产负债率高，经营风险加大 3 市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小 4 房屋价格构成不透明，市场信息不对称 研究2：当前中国房地产市场要解决的主要问题 1 建立统一的符合市场经济运行规律的市场管理和监控体制 2 充分利用政策的约束、引导和经济杠杆作用，加强对房地产市场的宏观调控 3 建立统一规范的房地产开发经营新秩序和标准统一的市场竞争新环境 4 深化住房改革，规范房屋一级市场，加速开放房屋二、三级市场，积极发展房屋租赁业 5 采取有效措施引导和调控消费购房与投资购房 6 加强多样化交易方式的立法建设与监督管理 案例分析： 讲求邻里生活的“高层四合院” 请你用本章所学的知识分析案例，并说明给你的启示。 实训： 实训：每人选择当地某一楼盘作为以后学习研究的样板楼盘，收集该楼盘的相关资料。 学习目标： 1.了解市场营销、房地产市场营销的基本概念； 2.掌握各种市场营销观念之间的区别与联系； 3.了解市场营销学的发展历程与研究的主要内容； 4.重点掌握房地产市场营销的特点。 技能要求： 1.能够区分不同的市场营销观念； 2.具有运用房地产市场营销的特点分析营销活动的能力。 3 市场营销 市场营销的概念 美国市场营销学会(AMA)在1985年给出的权威定义为：市场营销是指通过对货物、劳务和计谋的构思、定价、分销、促销等方面的计划和实施，实现个人和组织的预期目标的交换过程。目的是创造能实现个人和组织目标的交换。 菲利普·科特勒对市场营销的定义表述为：市场营销是个人和组织通过创造并同别人交换产品和价值以获得其所需所欲之物的一种社会过程。 这里的产品是指能用以满足人类某种需要或欲望的任何东西；这里的价值是指消费者对于一个产品能够满足其各种需要的评估，也称为效用。 还有学者把市场营销概括为，是企业在适当的时机、适当的地点以适当的价格、适当的信息沟通和促销手段，向适当的消费者提供适当的产品和服务。 对企业而言，是指企业通过创造和引导需求，并与其他个人或组织交换产品或服务，以实现企业目标的一切