蓝彩明珠整合营销传播策略.ppt

“蓝彩明珠”整合营销传播策略 阿佩克思房地产营销服务中心 APEX地产投资专业理念 在恰当的时间和地点 以恰当的方式 将恰当的产品 销售给恰当的顾客 市场背景分析 “新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存” WTO、西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新的 契机； 外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将使成都地产市场日趋残酷； 国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市2001年第一季度GDP增长11.9％，高于全国的平均增幅； 新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准； 开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟； 地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷； 城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念； 城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火暴； 产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显； 价格仍然是购房者关注的焦点； 二、区域环境分析 “三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境” 1、商业的发展效益因素 向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知； 座享“棕南经济圈”的科华北路，其市场价值可想而知； 随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等）的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域； 临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售商业中心； 大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率底，同时向二环路外发展的形势良好； 写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社区主要通道的沿线上； 2、道路的经济效益因素 三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动城区边缘地产发展更兴旺； 南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机； 科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要的经济链接作用； 科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义； 随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需10分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达； 3、区域的文化效益因素 川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的学院派气息； 科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜等）的重要聚集地； 科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足的社区人文情节； 结论 项目地块体现出了较高的商业、投资价值； 项目地处传统的高尚居住区，周边生活配套齐全，居家氛围浓郁； 三、人文情节分析 “向往高尚生活社区” 生活水平的提高，使人们对家居环境更加关注，希望享受的更好，对生活的要求也更高； 传统高尚社区在配套上具有先天的优势，一是配套全，二是配套精良； 期待与品位、高贵人士同邻的族群身份的心理影响； 期待高尚学府文化熏陶，期待自己始终站在潮流的前沿； 综南的人文地域情节经历的影响； “小投入获大利成为百姓投资准则” 亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机； 银行利率的调整，使个人储蓄增值空间不大； 逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间； 机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入增加，为小规模的投资行为奠定了市场基础； 股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散； 地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同…… 四、小户型市场分析 “小户型市场潜力无限” 白领公寓（玉林）、SOHO、超洋花园等小户型楼盘的成功，证明小户型市场仍然有很大的潜力； 小户型的买家是多种组合购买的消费群； 出租的良好空间激发买家投资热情； 小户型总价（20万以下）不高，按揭负担轻，大部分白领阶层都能承受，同时它能满足一部分外地人士的基本生活所需； 小户型的个性色彩能够激发买家市场的购买热情，特别是青年单身新贵； Home Office或个人工作室的商业时代精神在小户型上得到精彩表现； 近期一些小户型楼盘推出了酒店式公寓概念，证明全新“体贴”服务必将流行市场；（以蓝色港湾为例）； 全装修小户型成为趋势，这样既为业主解决了装修的麻烦，特别是投资型业主；又通过装修手段让买家体会到物有所值； “小户型欠缺良好的居家氛围” 户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房过渡时期； 欠缺良好的绿化环境，容积率高，门户邻紧密，生活空间狭窄，人性化不够； 居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管理难度大，难以形成成熟的社区文化； 多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够…… 竞品分析 结论分析 “蓝彩明