20XX年建筑物评估、成本法和收益法.pptVIP

收益法的含义，评估思路与适用范围 适用范围 1房地合为一体，具有收益性的房地产的评估。 2评估对象较新，并且处于最有效适用状态，同时获得 正常收益。 收益法运理 建筑物与其基地合并计算收益，而以收益还原法以为的方法求得土地价格，从总收益中减去基地带来的收益，再用收益现值法求得建筑物的收益价格。 收益法的计算 1、净收益的计算，总收入扣除总费用之后的净值。 1）潜在毛收入 -假设房地产在充分利用，无空置状态下可获得的收入。 -2）有效毛收入 -实际收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他实际结果原因造成的收入损失后得到的收入。 -客观收入：排除了各种特殊因素，偶然因素，并处于最佳利用状态时，取得的正常收入。 收益法的计算 3）运营费用(客观费用) -维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。如维修，管理费，保险费，税金等。折旧不能作为运营费用被扣减。 4）净收益 -毛收入减去运营费用后的余额。 -出租型房地产：租赁收入扣除维修费，管理费，保险费和税金。 -商业经营型房地产： -生产型房地产： -尚未使用或自用的房地产 2、还原利率 - 在房地产评估中折现率的特定称谓 种类： 1）综合还原利率：求取房地合一评估价格时所采用的利率。 2）建筑物还原利率：单纯求取建筑物价格时所采用的利率。 3）土地还原利率：单纯