成都市洪河片区规划方案征集.ppt

城市设计 BPO 金融后台数据中心区 B PO 金融后台数据中心区位于十洪大道与老成渝路交口处，交通便捷。将打造东大街金融集聚地的后台数据中心，形成规模化的中高级商务办公区；此处是洪河片区的重要入口门户之一，也是城市空间活力和风貌的重要展示区域。 核心区城市设计 城市设计 特色商贸片区 特色商贸片区位老成渝路北侧和成渝路南侧，依托交通轴线，商业提升空间巨大。因此在此处购物中心、商业街、专业（专卖）店、大型综合超市四大主力业态，作为特色商贸集群核心业态要素。 核心区城市设计 城市设计 创意产业区位于十洪大道东侧，正对川师校门。依托川师的创意生活氛围的大背景与人气，形成洪河片区的创意产业区。在区域内形成创意生活时尚集市、loft创意设计群落、创意交流中心、创意展示舞台等空间载体。 创意产业区位 核心区城市设计 核心区城市设计 城市设计 老成渝路街景透视 城市设计 康体娱乐综合区 康体娱乐休闲中心区位于洪河片区的中心，洪龙大道的南侧。以休闲娱乐、康体服务、游憩购物、办公等功能为主，既为整个城东片区提供城市级服务又为洪河片区提供社区服务的综合功能片区。 核心区城市设计 核心区城市设计 城市设计 康体娱乐综合区 核心区城市设计 城市设计 康体娱乐中心区透视 城市设计 绕城高速旁500米生态绿带 500米生态绿带位于绕城高速西侧，是本区域与绕城高速公路之间的天然屏障，为本区域提供了优质的自然景观资源。 在区域北部打造的东风渠滨水区是整个规划的亮点之一，完整的滨河步道，优美的湿地公园，浮在水中的艺术文化中心的结合，呈现的是一幅完美的风景画卷。 核心区城市设计 核心区城市设计 城市设计 现代服务业聚集区 核心区城市设计 城市设计 东风渠滨水区透视 核心区城市设计 城市设计 社区中心区透视（对接十陵片区） 核心区城市设计 城市设计 洪龙大道门户区透视 四、规划控制 土地开发强度控制 土地利用控制规划 建筑高度控制 土地利用控制规划 交通出入口方位控制 土地利用控制规划 建筑后退道路红线控制 土地利用控制规划 五、土地增值研究及财务测算 土地增值研究 土地增值途径 土地 增值 地块功 能价值 区域开 发模式 地块面积：约9平方公里 用地性质：综合性用地，主要为居住，包括商业和商务用地 开发周期：地块较大，需要经过较长周期的开发 现状：基地已开发地较少，可以当作全新的地块进行开发 基地分析： 分析角度：地块的规模决定将基地作为一个片区的概念，从区域运营的角度去分析土地增值的问题 土地分类：由于用地性质混合，而居住用地和商服用地价值决定因素不同，土地价值增值的方式不一样，因此要分别对住宅用地和商服用地进行分析 分期策略：由于开发周期较长，土地增值也要动态的考虑开发的次序，土地推出的时机和规模 开发模式：基地的现状条件利于引入全新的开发模式，提升地块的整体价值 研究思路： 土地增值的三个途径 土地推 出策略 土地增值研究 土地功能价值提升 VS. 住宅用地价值决定因素 商服用地价值决定因素 基础设施：住宅用地价值影响最大的因素是周边的配套设施 交通条件：道路通达，公交便捷程度 生态环境：绿化程度、水系等 人口聚集：未来人口密度 商服水平：商业服务繁华程度 交通条件：交通便利度很大程度上决定了商服用地的价值 商业能级：商业的能级定位 ，周边的居民聚集程度 人文环境：自身及周边人文环境以及与城市文化中心的距离 自然环境：生态、绿化等自然环境 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 产业环境：产业环境决定指产业聚集成都和商务环境等 规划布局策略： 绿地渗透：将公共绿地较均质的分布在地块内，使每块用地均有较好的生态环境 交通利用：网状的结构，使每块地都有较好的交通条件 居住：形成较集中的三个居住区有利于聚集人气，提高公共设施的利用率； 商业：布置在主干道沿线以及靠近城市中心的方位，这样可以提高地块的交通便利性，扩大辐射范围 商务办公：依据地块条件开发有特色的商务，保证地块一定的规模，便于形成产业集聚；同时注意与临近组团的呼应 住宅用地和商服用地价值具有不同的决定因素，通过有效的规划组织，可以保证片区地块整体价值的提升 土地增值研究 分地块价值研究—研究方法 0.09 自然环境 人文环境 环境质量 0.14 0.25 0.12 0.4 权重 与居住区关系 地块、容积率、绿化率，商业功能 道路通达度，对外交通便利度 与两级商务区的位置关系 主要影响因素（商服） 人口状况 基础因素 交通条件 商业服务繁华影响度 项目 计算方法 2个因子成对比较时，勾选同等重要左边部分者，予以2-9计分，勾选同等重要右边部分者，予以1/2-1/9计分，再计算几何平均数求出该层级的权重评估值 分析层级法AHP