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西溪湿地别墅投资分析报告 内容摘要：根据杭州市政府下发的住房建设规划，全市将停止别墅类房地产开发项目土 地供应一直持续到2012年年底。未来几年，杭州市将重点保证中低价位、中小套型政府保 障性住房用地供应。因此可以预见，未来一段时期杭州别墅土地供应将不再增加，别墅项目 将越来越显示出它的稀缺性特征。作为中国著名的旅游城市，杭州的别墅在全国别墅市场上 具有很强的竞争优势。而西溪湿地以其独特的景观和坏境，成为了投资者在杭州别墅市场上 的首选之一。本文从西溪闲林别墅板块的环境，投资人群，竞争优势等方面具体分析两溪湿 地别墅的投资方向，为投资者提供参考。 一、 杭州别墅市场的优势 杭州历來与别墅为营，因为西湖、西溪湿地等无法复制的人文、自然资源成就了别墅的 得天独厚，自古以来就有豪门巨贾在杭州建宅，留下了很多的名人故居，也因此有了深厚的 文化积淀。但近几年来包括别墅市场在内的房地产行业都经历了政策调控的动荡，从2003 年国土资源部停止别墅用地供应，到2005年的关于“花园住宅转让征收土地增值税”等相关 的调控政策，使得别墅市场受到了一定程度的抑制。但能住在西湖边的梦想与越来越少的别 墅，更加增添了别墅的稀缺性，“物以稀为贵”，也助成了杭州别墅市场一直以來的坚挺。 杭州独特的自然景观与人文资源都是成为别墅不可多得的条件，这不仅是为追求高品质生 活，更是对自然景观资源的尊重与充分利用。 二、 西溪闲林别墅板块简介 我们以西溪闲林板块为例来分析杭州的别墅投资。西溪湿地原本就是这一板块的最大卖 点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠 缺四通八达的城市交通，这--板块距市屮心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目屮最 紧邻市区的区块。闲林有很多项目是侧重排屋和别墅的，之所以将西溪与闲林放入一个板块 就是将西溪与闲林相结合，形成呼应。 板块内产品特征呈现三极化，顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以整个浙江省 内的高端私营企业主为主，其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为代表，杭州本土客 源为主，少量的周边区域客源及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的屮高层领导，个体 私营业主等。再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成花园为代表，客群主要以外贸、 1T、建筑、高教老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性的提升，养老型、投资保值 型购房者在增多。 西溪板块昂贵却颇受欢迎由于贴近杭州市主城区，又拥有西溪湿地的天然资源，以及整 体限高等营造出的优越环境，西溪板块的排屋、别墅算得上是贵族中的贵族。排屋单套总价 基本上在千万元以上，而别墅的单价更是飙至10万/nf,然而即使是这样的高价，却不能阻 挡很多人购买一套西溪房的强烈愿望。目前西溪闲林板块在售和即将开盘别墅项目主要有: 大华?西溪风情、盛世嘉园、留庄、坤和?和家园、青枫墅园、坤和西溪里、绿城桃花源、 瑞城、竹海水韵、西溪山庄、百家乐?西园、华元?和庄、西溪锦园、溪上凤庭、新湖?果 岭。 三、西溪闲林板块别墅客户分析 别墅客户来源分析 通过个别数据库统计分析显示，杭州别墅主要购买群体为浙江省内地区、杭州本地客 户以及上海等周边客户，这三类人群是支撑起整个别墅市场的主力客户群体，其中还包括一 定量的企业客户；除此Z外，还有一些国内其他地区和在杭港澳台人士购买，但其数量不足 以影响市场。 购买别墅的客户主要以度假功能为主，很大一部分企业购买的还兼备商务接待功能， 其次，有一部分客户购买近郊别墅起到第一居所的功能。而从国家明令限制别墅土地投放以 后，投资客也开始把目光瞄准到了别墅物业，别墅项忖作为一项高投资和冋报率的产品受到 此类人群的亲睐。 于购买别墅的客户一般都较为低调，甚至很大一部分不希望透露本身身份，因此对客 户的职业较难统计，但从部分项目的调查中依然可以看到，浙江众多的私营企业主是杭州别 墅购买的中坚力量，其次为各级政府内的领导层、企业高级管理人员等，都是别墅购买的生 力军。从年龄阶段分析，别墅客户大部分是35岁以上的成功人士，客户年龄结构偏大，也 有部分是以子女名义购房，但是数量较少。 四、西溪闲林板块部分项目介绍 1、大华?西溪风情（在售的为第四期翰宫，毛坯单价27000-29000元/册） ◎容积率：0.74； ◎物业类型：排屋； ◎总建筑面积：50万方；第四期翰宫总建筑面积4. 4万方，第五期悦宫总建筑面积10万 方左右； ◎推盘套数（四期：翰宫）：139套； ◎去化套数:113套； ◎去化率:81.3%； ◎优点： ?杭州较早的纯排屋项冃，开发时间长，规模体量较大，在消费者心目中己树立项目形象; ?天目山路景观大道、西溪湿地风景区的开发和建设，为其加分； ?入住率相对较高，早期购房的客户通过前几轮房价攀升的行情，物业已增值，因此开发