房地产行业检查要点.ppt

房地产行业的检查重点及方法 房地产行业经营概况及特点 房地产行业概况 房地产行业经营模式 房地产行业开发建设、销售特点 房地产行业概况 自上世纪九十年代起，随着我国改革开放速度的加快和经济的高速发展，房地产行业经历了十几年的时间，现在房地产行业在我国GDP的比重已经占7.6%，成为各地经济发展和城市建设的重要行业，由于与老百姓的生活密切相关，不断攀升的房价已经引起各级政府的高度重视。在税收方面由于政策相对滞后及税收征管模式等因素的影响，税收收入的增长远低于其行业增长速度。 房地产行业经营模式 房地产自主开发（置地、置业）企业 房地产项目公司 房地产投资企业（炒楼花） 房产代理销售公司 房地产行业开发建设、销售特点 一房一书 一房一票 一房一证 特种房产限定价格和购买方 信用消费 房地产检查重点及方法 (一)隐匿、不记或者少记收入 【问题描述】 1.预收账款方面 ⑴申报的“预收款”与实际收到的预收房款不符，少申报预收款； ⑵将预收房款隐匿在“应付帐款”、“其他应付款”、“其他应收款”或其他往来科目核算； ⑶以其他非货币方式取得的预收款隐匿在往来账中不申报纳税。 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 【问题描述】 销售收入方面 ⑴对合同书中注明一次性付款的，只按实际收到的款项结转收入，对因其他原因尚未收到的款项不按照权责发生制的原则结转收入； ⑵将更改业主姓名收取的“更名费”、拖欠楼款的滞纳金收入、罚息收入和没收的违约保证金、定金收入挂往来帐户，不结转收入； ⑶对房屋所有权已经转移，符合结转收入条件的，继续挂在“预收账款”或其他往来账中，不结转收入； 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 ⑷对未销售的房屋以低价销售给关联企业或个人，通过评估高估价值套取银行抵押贷款用于其他项目，少确认收入； ⑸以房地产分配给股东或投资者的，产权转移后仍不结转收入或以远低于市场销售价格结转收入； ⑹房地产企业将未出售的房产委托自己兴办的物业管理公司对外租赁，将租金收入转入物业管理公司的往来账，不结转收入。 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 1.调查掌握有关情况。 2.检查企业的“收款收据”、“销售发票”存根。 3.调取“销售台账”和“商品房销售（预售）合同书” 4.检查资金进出情况。 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 5.实地检查核实房产销售、使用情况。 6.检查施工合同、广告合同和代理销售合同等经济合同，检查是否有以非货币方式交易不结转收入行为。 7.对售价明显偏低、与关联企业的销售行为，参照相同地段、相同楼层价格，核定其收入。 虚列或多列成本、费用 (二)虚列成本费用 房地产项目开发建设周期长、缴纳的费用名目繁多种类复杂，既有政府收取的各项费用，也有企业间的经济活动往来，还有支付给个人或企业的拆迁安置费用、违约金等，是检查的难点和重点。 企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相配比为原则，确定企业当期成本费用。 虚列或多列成本、费用的检查方法 1.混淆项目，加大先期开发成本 【实例】 某房地产有限公司在同一地块开发项目，工程分三期进行，土地出让金在项目开发初期全部缴清，企业已计入“开发成本”。因该公司三期属在建项目，收入尚未实现，因此检查中我们将三期的土地出让金按照项目的规划面积从全部开发成本中剔除。仅此一项剔除7714万元。 虚列或多列成本、费用的检查方法 2.虚列预提费用，多记成本支出 实例】 某房地产有限公司账上无记载，而在所得税申报表中预提道路、绿化等配套费3664万元。检查核对相关账、表时发现，经营成本明细账中记载的数额远远小于所得税申报表中的经营成本数额，询问财务主管得知企业利润太大，只好在所得税申报时预提道路、绿化等费用，加大成本，减少利润，从而达到少缴税的目的。 虚列或多列成本、费用的检查方法 3.未取得合法凭证，以白条或收据列支成本 4. 代收代付性质收费的相关支出列支成本 5. 物业用房等成本，记入可售成本费用 虚列或多列成本、费用的检查方法 6.不按规定列支期间费用 ⑴销售费用的检查 ⑵管理费用的检查 ⑶财务费用的检查 虚列或多列成本、费用的检查方法 7.不按规定结转销售成本 ⑴对建筑安装工程费进行检查 ①转成本时是否将收款收据换回发票； ②发票有无大头小尾； ③从付款方向与发票开具方是否一致，检查分析发票是否从建设单位取得、有无从其他单位取得的代开发票。 小结 以上对房地产行业的所得税检查的