房地产基金的国际经验和运作模式.ppt

房地产基金的国际经验和运作模式研究 报告人：马晓生 2003年11月1日 目 录 一、房地产基金概要 二、国外房地产基金运作模式研究 三、国内房地产类基金的运作模式研究 四、新城集团可采取的房地产基金模式 五、房地产基金方案（草案） 1. 1 房地产基金定义 房地产投资基金是产业投资基金的一种。 产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。 专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产投资基金。在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。 1. 2 房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域。 既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资； 既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资； 既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购； 既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场； 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。 1. 3 房地产基金的一般投资特征 收益率波动小，回报较稳定。 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资。 由专业人士管理。常聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作 。 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务。 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。对于经济周期的波动比较敏感。 1. 4 REIT的分类 根据资金投向的不同，REIT可以分为三种类型： 权益型（Equity REIT） 直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。投资组合中主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。 投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产物业进行经营管理；另一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，实现多元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的目的。 抵押型（Mortgage REIT） 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 混合型（Mixed REIT） 顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 1. 5 REIT的产品个性特征 具有房地产基金的一般特征和信托的一般特征（即所有权和经营权相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性） 信托财产是房地产证券，采取股票或受益凭证的形式，可上市交易，流通性强，而且投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。 经营期限分为定期或不定期，财务运作对大众公开，透明度高。 法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求，如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。 可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税（房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项）。 1. 6 REIT的资金来源 发行股票。由机构投资者和股民认购，REIT对认购者会有一定的资格要求。如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产45000美元并且年收入高于45000美元或者拥有金融资产150000美元以上，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。 从金融市场融资。如银行借入、发行债券或商业票据等，融资也有一定的比例限制，大多数房地产投资信托公司为安全起见有一个内部规定的融资比例，一般为公司总资产的50％。 1. 7 设立房地产基金的作用和意义 对房地产企业来说 首先，房地产基金为房地产企业提供了新的融资渠道。过去十多年，国内房地产融资渠道狭窄，房地产企业的融资主要依靠银行贷款。