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房地产开发项目中会所的定位及运营管理 日期: 2007-06-01 16:08:06??来源： ??作者： 　　近年来，随着上海房地产市场的发展，购房者的消费心理日趋理性化，不但注重楼盘的地段、品质、价位、环境，而且对楼盘小区内的配套设施等也提出了更高的要求，特别是对提供配套完善的俱乐部会所，成了不少购房者选房时所要考虑的重要因素。不少房地产开发商也意识到了这一点，在开发中越来越注重小区会所的建设，其中不乏精品之作。但总的来说，大部分开发商对小区会所的建设还停留在比较低层次的认识上，过多地照搬抄袭，大都没有建立起真正符合购房者需求的会所。　　一、对会所在房地产项目开发中的认识　　1．会所概念的认识　　“会所”属于纯粹的舶来品，于上世纪９０年代初从香港引入内地。按目前市政府的规定，居住小区根据建设规模的大小，要有一定的基本生活必需的配套设施，但并没有要求有配套的小区会所。　　通常我们所说的会所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设施，具有一定的独立性。小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而会所则是提高业主生活品质的服务设施。　　一个独立的功能齐全的会所，通常包括：　　　　商业设施类商务中心、超市、银行、邮局、医疗、会议设施和服务、接待与礼宾等　　运动设施类游泳池、健身房、网球场、桌球室、乒乓室等　　娱乐休闲类桑拿洗浴、美容美发、酒廊、餐馆、客人休息室、网吧、卫星电视、儿童游乐场等　　其他类设施公寓大堂等　　　　2．会所在项目开发中的角色　　会所在房产项目开发中所起到的主要作用体现在：提升楼盘品质，增强项目竞争力，有利销售三个方面。　　首先，提升楼盘品质。如今，哪个项目如果不建会所，项目就不够档次，哪个楼盘的会所不够气派，就意味着开发商缺乏实力。会所是现在住宅房产市场上楼盘是否上档次的重要标志。　　其次，增强项目竞争力。房地产开发商为提高项目的竞争力，需要不断地建设会所作为社区基本配套设施提供给业主。上海滨江地区高档住宅项目的客源调查显示，对会所的重视成为现今住宅项目里的一个重要指标。　　最后，就是对于销售的促进作用。近两年楼市热销的楼盘约有七成在规划中建有会所，在销售中也作为项目的热点和亮点隆重推出。这些会所中有超市、餐厅、电影厅、阅览室、健身室等多种配套服务，有的开发商甚至建了会所步行街，也就是商业街。好的会所是促进楼盘销售的“华美锦袍”。对于许多业主来说，会所能体现小区档次，即便平时用不上，是一块罩着华美锦袍的“鸡肋”，也是买房时考虑的重要硬件之一。 　　3．会所的市场需求分析　　根据对会所市场需求的调查显示 ：在会所重要性的需求分析中，目前沪上购房者对会所的需求比例较大，70%以上的调查者认为小区会所的建设是必要的。多数调查对象表示，目前的市政配套建设不是很完善，居民普通的生活，因没有小区会所而带来相应的麻烦和不方便，需要新建的小区会所能给予相应的配套设施。　　另一方面，对会所功能的要求上，对于地段比较偏的小区来说，会所功能是否完备至关重要，是影响客户购房决策的重要因素之一。其中对具有学习和休闲功能的阅览室的需求量最大，超过50%；具有健身功能的游泳池和健身房的需求量也达到了47.8%和40.5%。调查中近三成以上的购房者希望会所能有网球场、咖啡馆、棋牌室、美容院等服务设施。说明购房者对小区内的娱乐、健身设施的要求越来越高。而对壁球室、保龄球和迷你高尔夫球场等设施的要求相对较低，原因可能是因为中低收入阶层家庭对于高档服务设施所要支付相应的高费用暂时还难以接受。 　　二、会所运营管理的现状和问题　　1．会所经营类型和现状　　一般而言，目前沪上会所经营主要分三种类型：只对小区业主开放的封闭式会所、针对业主及其贵宾的半开放式会所、面向全社会的开放式会所。　　封闭式会所。中高档价位的小区会所大多实行封闭式的会员制管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物业的品质。　　半开放式会所。半开放式会所在对住户开放的同时，也是社会性商业配套的一部分。半开放式会所的位置一般占据小区的中心区域及住宅裙房或地下室，对安保措施的要求较高，比如电梯直达会所，小区住户用ＩＣ卡出入，由此确保外来人员不至于从会所进入小区。对小区住户实行大幅度优惠的会员制和优先制。这种会所会带来许多外来人员前来消费，甚至可能成为这一地区的公共娱乐健身场所。　　开放式会所。完全是社会商业性设施，一般是开发商将本来要做会所的房子出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一律是经营性质，这种情况大多出现在一些在中低价位项目中，物业费较低。　　目前在上海、北京、深圳等大城市中，有70%以上的待售楼盘都有自己的会所。中高档楼盘中，设计会所的比例超过90