投资研究可行性报告模板.doc

PAGE PAGE 1 项目投资研究可行性报告框架示例 目录 前言 第一部分：项目概况 一、项目背景 1、项目名称及简介 2、开发公司介绍 3、可行性研究单位 4、项目建设规模和内容 5、研究依据 6、项目开发手续 二、可行性研究结论 1、市场预测 2、项目建设进度 3、投资估算和资金筹措 4、项目综合评论结论 第二部分：项目投资和市场研究 一、市场宏观背景 1、全国投资环境分析 2、当地市场宏观环境分析 3、区域建设情况及前景预测 4、宏观市场与本项目的发展借鉴 二、项目区域房地产情况分析 1、整体房地产发展情况总结 2、区域房地产情况分析 3、房地产发展评价 三、区域市场分析 1、区域市场界定 2、供给分析 3、需求分析 4、竞争项目分析 5、典型物业调查 6、市场分析有关结论 第三部分：项目分析及评价 一、地块解析 1、交通条件 2、地形、地势 3、水、电、气保障 4、规划限制条件 二、SWTO分析 1、威胁分析及对策 2、劣势分析及规避 3、机会分析及把握 4、优势分析及利用 三、项目评估 1、项目总体评价 2、内部资源评估 3、外部资源评估 第四部分：市场定位及项目评估 一、项目定位 1、市场定位 2、功能定位 3、形象、包装定位 4、客户定位 二、方案评估意见 1、规划设计建议 2、景观建议 3、材料建议 4、配套建议 第五部分：项目经济效果评估 一、投资测算 1、固定投资测算 2、流动资金投资测算 3、销售收入测算 4、投资回报分析 二、资金筹措 1、筹备方案 2、资金来源 第六部分：财务与敏感性分析 一、赢利能力分析 二、社会效益及影响分析 三、项目风险及规避 第七部分：开发进度安排 一、开发建议及流程安排 二、施工进度安排 结后语 附：各部分内容说明 前言： 说明：对当前市场的整体概括 一、项目总论 说明：对项目进行的总体介绍，本部分主要包括项目的背景介绍及项目可行性研究的相关内容及依据。 二、项目投资和市场研究 市场说明： 1、 宏观市场分析 全国投资环境分析：包括市场整体形势、房产形势、政策形式分析 当地市场分析：市场介绍、GDP分析、三大产业分析、房产形式及政策分析 区域环境分析：区域发展情况分析、区域前景预测 2、项目区域房地产情况分析 整体房地产发展情况总结：对整个城市房地产情况的总结以及各个区块的市场总结，土地供应情况总结 区域房地产情况分析：区域房地产特性，建筑特征、楼盘开发等情况总结 房地产发展评价 3、微观市场 区域市场界定：区域规划情况分析、市场配套、区域环境、区域供给及需求分析、区域竞争楼盘分析（包括典型楼盘分析及可借鉴点）、区域开发建筑品质及走势分析、区域开发项目的分解。 三、项目分析及评估 地块分析：针对本地块的交通、环境、七通一平、地质等情况的分析 项目SWOT分析：对项目的优劣势分析以及如何利用。 项目评估：项目外部资源审核、项目内部（本身）资源审核、总体评价 项目卖点提炼：建筑本身、景观、配套、材料等 四、项目定位 1、项目定位 市场定位、功能定位、形象定位 价格定位：市场价格比较、项目价格定位以及预期价格走势 客户定位：显性客户群体、隐性客户群体，客户来源分析、客户组成分析 2、 项目方案评估 项目整体方案评估 项目规划设计建议：规划设计建议、景观建议、商业配套建议、材料建议及装修建议等。 五、项目经济效果评估 静态投资分析： 项目开发价值：销售面积*预计销售金额 项目成本： 政府土地成本：土地出让金及拆迁、安置等费用 建安工程成本：项目建造成本，总建筑面积*建安基数 前期费用：规划设计费用、平地、修筑围墙费用（一般3元/平方米），市场调查及项目研究费用（销售额*0.0056%），工程勘探费用（土地面积*2.0元/平方米），建筑设计费用（建筑面积*20），管理费用（建安成本*0.46%） 宣传销售费用：宣传费用（销售额*2.0%），销售费用（销售额*3.0%） 不可预见费用：销售额*3% 税费：营业税：销售额*5%，教育附加费等营业税附加：销售额*5%，防洪费用：销售额*0.18%，印花税：销售额*0.05%，财务费用：按照银行利息的8%。 利润：项目销售额—项目成本 内部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，当FIRR12%（基准值）则可行 FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||) 说明：i1-当净显值接近于零的时候的正值时的折现率 i2-当净显值接近于零的时候的负值时的折现率 FNPV1—正净现值；FNPV2—负净现值 财富净现值（FNPV）：净现值大于或等于0的时候是可以接受的。 FNPV=Σ（CI-CO）t*(1