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南京典型商业市场调研 第一部分 商业项目分析 一、华东mall 1、项目简介 华东mall坐落于南京城北，项目地址为浦口区大桥北路48号，是由江苏红太阳集团投资开发。其占地281674平米，总建筑面积55万平米，总车位4560个，容积率1.51，定位为目前华东地区规模最大的SHOPPING MALL，意图打造集休闲、娱乐、餐饮、购物、家居、酒店多种业态于一体的一站式新商业模式。 2、交通状况 项目位于大桥北路主干道一侧，有公交136路131路,151路,156路,157路,159路,3路,602路,606路,636路,葛江线等。项目据长江大桥三百米，所处的泛桥北区域不仅是传统交通要道，具备水、陆、地上、地下立体网络；同时又有南京长江大桥、二桥、三桥，未来会有逾十条过江通道横贯大江南北，包括长江四桥、长江夹江大桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁三号线等，交通网络相当发达。 3、建筑形态 项目沿西北东南向展开，大略分为A、B、C、D四个单体，每个单体之间有小型广场，串联成1条内部商业街，项目的中部设有大型的娱乐设施，主要有1个大型摩天轮和环绕内部快速滑车通道组成。其中C座从3-5层呈起伏状，B座由4层的单体和嘉年华乐园构成，A D分别为大型单体设施。 4、项目业态 A座单体设置为红太阳家居广场，驻有百安居、苏宁电器、肯德基及华东mall店；B单体主要是嘉年华公园和家庭生活馆组成，主要经营家居、服饰等业态；C单体主要由影院、精品、餐饮休闲组成；D单体则是大型超市沃尔玛。 5、周边配套 周边规划有多个中高档小区，旭日上城、爱上城、金城丽景、旭日家园、旭日华庭、天润城及华侨城等，同时还有汽车北站、地铁3号线等。 6、优劣势分析 ◆ 优势： （1）周边有多个居住板块，未来有一定人流量基础； （2）开发公司统一经营管理，商铺只租不售，同时有严格的审核准入； ◆ 劣势： （1）意图以游乐项目作为卖点，但是体量不大，难以形成集聚效应，不利于吸引回头客； （2）周边的建材市场及项目本身带有的建材市场降低了项目的整体形象。 二、金轮国际广场 1、项目概况 金轮国际广场香港金轮集团投资，南京翡翠金轮置业有限公司开发，位于新街口金鹰商城对面。项目交通便利，有多条公交线路，地铁一号线、二号线也均有站点、出入口与地下广场连接。项目总建筑近10万平方米， 2、建筑形态 由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，功能设计有国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园等五大特区。主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，6—30楼为办公写字楼及酒店式商务套房，地下二、三层是具有近500停车位的地下车库，项目东北部近两万平方的“华尔兹天地”也即将开业。 3、业态分布 区域 楼层 业态 主要品牌 地下 负一层 特色餐饮、超市、饰品 味千拉面、回味鸭血、DQ、豪享来、好粥道、屈臣氏、迪士尼 负二、三层 停车位、汽车美容 美车堂 辅楼 一层 特色餐饮、服饰、配饰、 女包、化妆品、家居用品 英伦烤全鱼、棒约翰、夏尔、Lollipops、朴坊、林清轩 二层 特色餐饮 丹枫雨露、英伦烤全鱼、棒约翰 三层 特色餐饮 亨利之家、大渔家顺寿司、韩山城 四层 特色餐饮 金塘、龙爵、川江号子 主楼 一层 服饰、化妆品、配饰 HM、Sephora、吉祥斋、众像礼念 二层 精品服饰、内衣 HM、研色、G2000、Bench 三层 服饰、儿童摄影、家居礼品、电子娱乐 HM、宝贝天使、图逗、汤姆熊欢乐世界 四层 美发、美容 POP、真水无香 五层 大型中餐 张生记 华尔兹天地 粤鸿和、皮草精品、日本料理、玩具用品等 4、项目综述 金轮广场地处新街口商圈的西面，东、南两个方向分别是金鹰和金陵百货，商业氛围浓、交通便利，基础条件优越。项目采用城市综合体设计，集居住、办公、餐饮、娱乐、购物为一体。 ◆ 项目组合的优势 （1）、多功能业态组合方式 金轮天地首次在新街口商圈引入风行全球的Life Style Shopping Center（生活方式购物中心）商业理念，颠覆传统单一的业态组合方式，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能业态于一体，设有品牌餐饮、特色餐饮、品牌专卖店、健身中心、美容中心、娱乐中心、大型名牌餐饮等，首创CEO Living概念。 （2）、讲究“一站式” 将国际、时尚、特色等品牌店；健身、美容、娱乐等休闲类；中西餐饮、大众美食、大型中餐等合为一体，建立餐饮、购物、休闲的“一站式”消费天地。 （3）、完美的空间组合 金轮天地由主楼裙楼、步行街、辅楼和假日演艺广场四种建筑形态组成，通过主题广场、步行街、空中走廊等，将各种商业形态有机联系，形成室内、外循环互动的体验场所，具有“现代生活方式综