中关村写字左右楼市场调研报告.docxVIP

中关村写字楼市场调研报告 　　中关村写字楼市场调研报告　　项目主持：祁珂微项目分析：董叙　　项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿　　第一章市场综述　　一、市场回顾　　二、市场供给　　目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上，其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。　　同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主　　要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。　　三、市场需求　　从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。　　客群消费面积图　　区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。　　人均办公面积　　由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。四.租售价格　　中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于XX年-XX年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。　　中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平　　五.空置率　　中关村部分写字楼空置率　　由于中关村西区XX年初同质产品供应量放大，同期竣工、入住楼盘数量较多，不仅造成了新上市写字楼的入住率较低，同时老的写字楼空置率也有所上升，平均空置率(指已入住时间达一年以上的)高达%，部分项目的空置率高达35%。　　第二章项目简析　　新中关　　中关村写字楼逆势走高私营企业扮演重要角色　　摘要：　　近日，专业房产服务机构都市广宇物业发布了关于中关村地区写字楼市场报告。报告内容指出：目前，中关村写字楼市场整体呈现复苏态势，市场需求稳步回升，各物业保持较高看房率，续租和新入驻租赁成交案例频繁，甲级写字楼租金达到7—10元/天/平方米。　　一、XX年北京写字楼市场简述　　XX年上半年受国际金融危机影响，写字楼租金整体下降18%，截止XX年12月，平均租金131元人民币/平方米/月，与XX年相比下降%；平均空置率%，与XX年相比上升%；XX年北京写字楼市场供应量达万平方米，而市场整体吸纳量为132万平方米，较XX年下降%。值得关注的是，在09年我们看到整个北京写字楼市场受到重创的时候，我们同时也看到了中关村区域的写字楼市场出现了逆市走高的现象，租金、空置率波动均不大，全年市场情况基本稳定。　　二、中关村写字楼市场分析　　中关村概况　　XX年3月13日，国务院批复同意建设中关村国家自主创新示范区，掀开了中关村发展新的篇章，中关村成为我国首个国家级自主创新示范区。《批复》指出，要加快改革与发展，努力培养和聚集优秀创新人才特别是产业领军人才，着力研发和转化国际领先的科技成果，做强做大一批具有全球影响力的创新型企业，培育一批国际知名品牌，全面提高中关村自主创新和辐射带动能力，推动中关村的科技发展和创新在本世纪前　　20年再上一个新台阶，使中关村成为具有全球影响力的科技创新中心。　　目前，《中关村国家自主创新示范区空间范围和布局规划》已基本完成，“中关村”的概念以中关村集团的形式突破海淀区范围，打造一个北部以海淀、昌平为主，南部以大兴、亦庄为主的“大中关村”。中关村已经发展成为“一区十园”跨行政区的高端产业功能区，覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城、亦庄园、德胜园、石景山园、雍和园、通州园和大兴生物医药产业基地。XX年12月，北京市市委十届七次全会确定，XX年北京将着力统筹海淀和昌平两个区的资源，整合中关村核心区、未来科技城等区域资源，重点建设北部高新技术产业带。在XX年的《政府工作报告》中，也特别提到中关村国家自主创新示范区的建设，以海淀区、昌平南