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例3.某商场欲积累一笔装修费，用于4年后的整个商场的大装修。此项费用总额为500万，银行利率12%，那么每年年末至少要存款多少？ A=F{i/[(1+i)n-1]}=104.62万元 所以每年年末至少要存款104.62万元。 例4.某商铺使用年限为8年，预计年净收益20万元，若投资者要求的收益率为20%，那么投资者最多愿意出多少的价格购买该商铺？ P=A/ i*[1-1/(1+i)n]=76.74万元 即投资者最多愿意出76.74万元。 房地产策划报告中的经济测算 例5.某家庭预计在今后10年内的月收入为16000万，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？ 月还款额：A=16000*30%=4800万 实际利率：i=12%/12=1% 周期数：n=12*10=120 最大抵押贷款额：P=33.46万元 房地产策划报告中的经济测算 例6.某家庭以4000元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房贷款，贷款年利率为6%，贷款的价值比例为70%。若该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元。问从第6年开始的贷款月还款额是多少？ 按月还款，15年，则周期n=180，实际利率i=6%/12=0.5% 贷款额 P1=4000*120*70%=33.6万元 第6年初还款额P2=8万元，则剩余周期为120 （1）等额值法 A(对应周期为180) A’（对应周期为120） A’’=A-A’ （2）现值法 先求出原来的等额还款额，在原来的前提下求出周期为120时的现值，即为还了五年后还剩的贷款额，然后减去8万，最后再对它求剩余的等额还款额。 房地产策划报告中的经济测算 结束语 经济测算直接表现了项目的收益情况，也是开发商结合自身资源做出方案决策的依据，需要定性分析与定量分析的统一。 通过以上对经济测算的简单介绍，期望能对大家有所启发，使公司的服务更加专业化。 房地产策划报告中的经济测算 * 房地产策划报告中的经济测算 定级因素 指标 分值 位置 A距离中心区远近；B商业/写字楼为临街或背街 1最差（远）….类推 价格 A百元以上为等级划分标准；B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅依次减少 1最高，2很高，3一般，4很低，5最低 配套 A城镇基础设施：水电气；B社会服务设施：教育、医疗、文娱、公园 由最差/少到最好/多 对应的分值为1—5 物业管理 A保安；B清洁；C绿化率及养护状况；D物管费；E人车分流；F物管资质 建筑质量 A是否漏雨/水；B门窗封闭情况；C内墙；D地板；E排水质量 交通 A大中小巴士路线数量；B距公交站远近；C站点数量；D大中小巴舒适程度 城市规划 A规划期限；B规划完善程度；C规划所在区域重要性程度；D规划现状 楼盘规模 A总建筑面积（在建及未建）；B总占地面积；C户数 朝向 A方向；B山景；C水景；D视野 1西；2东；3北；5南 外观 A是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度 由最差/少到最好/多 对应的分值为1—5 室内装修 A高档；B实用；C功能是否完善；D质量是否可靠 环保 A空气；B噪音；C废物；D废水 发展商 A资产及资质；B开发楼盘多少；C楼盘质量；D品牌 付款方式 A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他 户型设计 A客厅和卧室的结构关系；B厨房和厕所；C是否有暗房；D实用率大小 销售情况 A销售进度；B销售率；C尾盘现状 广告 A版面大小；B广告频率；C广告创意 停车位数量 A停车位数量；B住户方便程度 房地产策划报告中的经济测算 （2）定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1。 权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。 （3）楼盘因素定级公式 P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+···+Wn*Fn 式中，P,总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）