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第四章 房地产开发贷款 学习目标 1．房地产信贷和房地产开发贷款的含义、分类； 2．房地产开发贷款款的操作流程； 3．房地产开发贷款项目评估的基本原理和方法； 4．房地产开发贷款中的风险分类与控制方法； 5．房地产开发贷款保险的含义与分类。 本章目录 第一节 房地产信贷概述 第二节 房地产开发贷款的含义与分类 第三节 房地产开发贷款的操作流程 第四节 房地产开发贷款的项目评估 第一节 房地产信贷概述 一、房地产信贷的含义 二、房地产信贷的分类 一、房地产信贷的含义 房地产信贷的含义： 广义：指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及的各类贷款。 狭义：指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款。 相关概念——土地储备及其贷款 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。 土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。 二、房地产信贷的分类 按照贷款的自主权分类 自营性房地产贷款又称商业性房地产贷款，是指银行以自筹资金作为资金来源，自主经营的房地产信贷业务，包括法人房地产贷款和个人房地产贷款：具体内容参见表4-1所示。 政策性房地产贷款 （1）个人住房公积金贷款。 （2）土地开发贷款。 （3）土地储备贷款。 （二）按照贷款的风险控制方式分类 1．抵押贷款 抵押贷款是房地产贷款的主要形式，包括房屋开发和土地开发抵押贷款、商业抵押贷款和个人住房抵押贷款。 2．担保贷款 房地产担保贷款一般是基于政府信用而提供的房地产贷款，即以国有独资或控股的城市建设投资公司为主体，以政府信用作为担保的贷款。 按照贷款相对应的房地产市场的级别分类 1．房地产一级市场贷款 在中国，房地产一级市场专指通过招标、拍卖、挂牌的方式进行土地使用权有偿转让的市场。在该市场中，主要的房地产贷款种类包括土地储备贷款和土地开发贷款。 2．房地产二级市场贷款 房地产二级市场是指土地使用权出让后的房地产开发经营市场，这个市场中的贷款主要是房地产开发类贷款，该类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。其中房地产业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。 3．房地产三级市场贷款 房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易市场，以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场，即在房地产二级市场上购得房屋的购房者再次出售所购房屋的市场，如二手房市场。 第二节 房地产开发贷款的含义与分类 一、房地产开发贷款的概念 二、房地产开发贷款的类别 三、房地产开发贷款的分类 一、房地产开发贷款的概念 二、房地产开发贷款的类别 （一）房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转活动的贷款。流动资金贷款一般分为短期和中长期两类，其中又以短期流动资金贷款最为多见。 1.贷款申请条件 凡经批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，并经主管机关核准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，均可向银行申请房地产开发企业流动资金贷款。 2．贷款用途 房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，具体包括： （1）开发前期所需占用的资金，例如总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察测绘费等。 （2）土地开发和基础设施建设占用的资金，包括土地补偿费，青苗补偿费、安置补助费、拆迁补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设资金。 （3）建筑安装工程所需的流动资金。 （4）公共设施配套工程所需的资金。 （二）房地产开发贷款 房地产开发贷款是指对借款人发放的用于开发、建设向市场销售、出租的房地产项目的贷款，包括居住用房开发贷款、商业用房开发贷款、商品房配套工程贷款。 房地产开发贷款是一种中长期项目贷款，贷款对象是注册的有房地产开发经营权的，国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。 贷款原则上采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。 1．贷款用途 房地产开发贷款用于所开发项目的土地使用及