旅游地产_世联_旅游用地性质下的项目开发策略-10ppt资料文档.pptVIP

关于旅游用地的思考 关于旅游用地的相关法律规定： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中规定：商业、旅游、娱乐用地四十年。 在《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地分类中，在商业金融性用地一项中包含关于旅馆业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地。 在青岛《土地利用现状分类 》中，将地块按性质分为住宅用地 、商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地，没有关于旅游用地的规定。 从技术层面思考，若B地块为旅游用地性质，本项目有以下三个操作方向： 1、开发经营产权式酒店模式 2、开发经营分时度假酒店模式 3、开发小面积公寓，销售使用权模式 产权式酒店是一种高风险高收益的运作模式，它有利于快速回笼资金，但对开发商后期运营能力要求高 失败案例：深圳雅兰酒店后期经营出现问题，业主租金收益无法实现 分时度假不是一种投资品，而是一种若干时间的使用权益 要点： 分时度假投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权 ； 非不动产投资，不产生投资回报； 分时度假成功的KPI 成功案例：泰达公司整合内部资源、集团资源和国际分时度假组织，成功的运营分时度假酒店 在操作方式上类似于普通住宅。但因为所有权的缺失，对其定价要合理；且由于度假居所的使用频率不高，需要增加一些软性服务设施以提高客户信心 通过对不同操作模式的利弊进行分析，建议采用开发小面积公寓，出售使用权的操作模式 本报告是严格保密的。 旅游用地性质下的项目开发策略 * 《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ关于旅游用地的类似项目操作经验： 世联曾服务的三亚某开发商，获得三亚腹地的一宗旅游用地，但关于旅游用地的界定和相关权益规定模糊，后经过与政府部门的斡旋，最终将地块性质改为“旅馆业用地”，地上可以建设独栋别墅，又可以分割产权销售。 三亚兰海开发集团的“兰海花园”项目共分5期开发，其中第5期是军事用地，不属于国有建设用地范畴，都有土地使用权证。目前5期开发50平米和100平米左右的小面积公寓，销售价格较之前几期低20%，但客户群体没有改变，还是来自全国各地的度假客户，销售也未受影响。 《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ开发商 小业主 酒店管理公司 产权售买 返租承诺 业主VS经营管理公司 经营返租 中间媒介者 经营监督 游戏三方及其相互关系 高收益高风险的运作模式 目前国内没有成功经营案例，且合法性存在争议 对开发商的综合运营能力要求极高 高风险模式，后期经营管理不确定因素多，容易造成影响政府形象的“问题工程” 投资回报合同期满后的未来前景难以预测，容易引发一系列不可预测的非期望后果 “Time Share Hotel” 产权式酒店利弊解析 承诺固定投资回报率，合同期内的发展状况难以预测，容易与小业主发生法律纠纷，对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性 快速回笼资金 disadvantages advantages 产权式酒店 分时度假酒店 销售使用权 《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ每间客房都拥有独立的房产证，可转让、抵押、赠送、继承等； 业主可随时邀请亲朋好友入住享用，其他时间则交给酒店管理公司统一经营； 酒店管理公司统一经营，投资者可以收取固定的投资收益和一定的利润分成，从而实现资产的保值增值。 区位：位于深圳东部大梅沙海滨度假风景区。 规模：占地面积11750m2，建筑面积21900m2，由二幢五层现代欧式风格的建筑组成 销售情况 销售率： 2000年开始销售，开盘当月销售60％，余下40％不再出售，由酒店统一经营管理 销售价格：客房价格每平方米达1．6万元左右，出售40年产权。 经营情况 2001年4月23试营业，入住率初期达到70％，后期经营出现问题，业主租金收益无法实现。 产权式酒店 分时度假酒店 销售使用权 《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ所谓分时度假，就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖