廊坊市安居房地产光明西路市场研究探究资料文档.ppt

［七］项目核心问题研判 项目核心问题研判 5.0－6.0的容积率 高容积率下建筑布局如何规划才能实现项目价值提升和风险最小化 容积率 40年商业产权 产权局限下，产品竞争力如何打造才能与70年产权住宅竞争 产权 东西朝向 5.0以上容积率必将出现东西向楼座，东西朝向楼座的产品和面积如何匹配才能最大限度的减小风险 朝向 94％ 销售率 一居：40－55㎡ 户型面积 21－31万/套 主力总价 08.10 开盘 时间 北向户型：5400元/㎡ 南向户型：5600元/㎡ （含500－800元装修） 单价 216套 总套数 ［40年产权案例分析：第六街区公寓］ 该项目位于广阳区第六大街，项目集商务办公、酒店式服务公寓、时尚休闲购物等于一体，其中两栋为多层内廊点式结式结构的小户型公寓楼 ［1］产权问题研判 ［40年产权案例分析：凤河公寓］ 该项目位于广阳区第一大街东侧，项目由两东12层的小高层组成，其中1至2层为底商，A座2梯11户，B座2梯7户 80％ 剩余的主要为南向的大户型房源 销售率 一居：38㎡ 二居：61－79㎡ 复式二居：82㎡ 二居：92－93㎡ 三居：100－118㎡ 户型面积 二居（61－82 ㎡ ）： 26－37万/套 主力总价 09.5.18 开盘 时间 东向户型：4250元/㎡ 西向户型：4450元/㎡ 南向户型5000元/㎡ （毛坯） 单价 175套 总套数 ［1］产权问题研判 凤河公寓A座平面层 凤河公寓B座平面层 紫金华府 风河公寓 名人国际 第六待区 可比案例去化分析 可比案例去化分析 6500元/㎡ （毛坯） 5700元/㎡ （毛坯） 东向户型：4250元/㎡ 西向户型： 4450元/㎡ 南向户型 5000元/㎡（毛坯） 北向户型：5400元/㎡ 南向户型： 5600元/㎡ （含500－800元装修） 销售报价 / 34套 70套 23套 月均销售套数 二居和三居为主 二居和三居为主 一居：10套 二居：90套 复式二居：5套 二居：20套 三居：50套 40－50占90％以上 户型配比 / / 销售了总套数的55％（90余套） 销售了总套数的30％－40％ 开盘一周 销售情况 广阳东区板块 70年产权 40年产权 产权 名人 国际 紫金华府一期 凤河 公寓 第六 街区 案名 / / 未开盘 二居： 71－91㎡ 三居： 110－113㎡ 二居： 52－87㎡ 三居： 82－129㎡ 一居：38㎡ 二居：61－79㎡ 复式二居：82㎡ 二居：92－93㎡ 三居：100－118㎡ 一居：40－50㎡ 主力户型 550余套 600余 08.3 140余套 175套 09.5.18 203套 216套 08.10 已售 套数 总套数 开盘时间 40产权产品利用与普通住宅的 价格级差优势形成热销 ［1］产权问题研判 ［销售分析：低价策略成为快速去化的主要动力］ 作为40年产权的第六街区公寓在08年10月（市场最惨谈时期）开盘，开盘后一周去化了30％－40％，目前还剩十余套房源，而同为40年产权的凤河公寓今年5月18日开盘（楼市火爆期间），开盘一周便去化了90余套，目前总共已经去化了140余套房，剩余的30余套房源主是要南向的大户型。这两个40年产权项目分别在两个不同的市场阶段入市，均能取得销售成功在于与同区位的普通住宅形成价格级差的低价优势竞争策略 ［1］产权问题研判 ［40年产权住宅客源分析］ 第六街区公寓以全部为一居小户型面积，其客源主要以投资性为主，凤河公寓由于在户型功能上更强调自住性，在客源中有近一半是自住性质的客源 二居（61－82 ㎡ ）： 26－37万/套 21－31万/套 主力总价 东向户型：4250元/㎡ 西向户型：4450元/㎡ 南向户型5000元/㎡ （毛坯） 北向户型：5400元/㎡ 南向户型：5600元/㎡ （含500－800元装修） 销售报价 一居：38㎡ 二居：61－79㎡ 复式二居：82㎡ 二居：92－93㎡ 三居：100－118㎡ 一居：40－50㎡ 户型面积 项目附近管道局员工为主和开发区上班人员为主，自住和投资各占一半 凤河公寓 80%为投资客，其余为过度性客源 第六街区公寓 主力客源 案名 ［1］产权问题研判 ［产权风险问题与解决途径］ 以自住型客源为主的廊坊市场，自住客源对40年产权的住宅存在着较大的抗性，因此40年产权住宅必然存在着一定的风险，就本项目规模体量而言立图于投资性客源将无法保证项目的成功，同时过度使用低价策略也将使项目利益受损，规避风险的关键在于产品的越界能力，即打造超越产权年限问题的高附加值产品，对项目在功能上、使用成本上、服务上，乃至精神意义上进行策略制定与整合 ［1］产权问题研判 ［2］朝向问题研判 平均单价 面积 平均单价 面积 平均单价 面积