公寓大厦管理条例.PPT

公寓大廈管理條例及其施行細則-以爭議事件處理為例 壹、爭議事件之組成類型： 一、違反公法行為 （一）公寓大廈共用部分與約定共用部分 1.公寓大廈共用空間 2.停車空間 3.地下防空避難室 4.屋頂避難平台 5.防火避難設備 6.巷道通路 7.妨害公共安全、安寧、安適及逃生者 （二）公寓大廈專用部份與約定專用部分 1.違章建築、夾層屋 2.違規使用 二、違反私權糾紛 （一）使用方式之爭議 （二）管理維護費用之爭執 （三）使用範圍界定疑義 （四）共同壁使用爭議 （五）公共設施之變更或修繕部分 （六）產權移轉、繼受人之權利義務關係 貳、爭議事件（違反公法行為與私權糾紛）之解決： 參、總結： 共用部分乃供區分所有權人共同使用之部分，依公寓大廈管理條例第三條第四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有附屬建築物之物，而供共同使用者。」基此，共用部分包含： 專有部分以外之其他部分，公共梯、走廊等。 不屬專有之附屬建築物，如管理員室、停車棚等。 簡言之，專有部分是區分所有建築物之基礎，而共用部分卻是結合各個專有部分的樞紐，為全體或使用該部分之區分所有權人生活上所不可或缺之部分，所以區分所有權人相互間就該共用部分而成立共有關係。 共用部分就其性質而言，可分為： 法定共用部分 約定共用部分 「法定共用部分」又稱當然共用部分，係指在「構造上」只能供區分所有權共同使用，各區分所有權人不得以「合意」變更，將其轉換為專有部分。況且該共用部分若屬於下列部分；既不得供作「專有部分」亦不得約定為「專用部分」： 公寓大廈本身所占之地面； 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄； 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造； 約定專用違法之使用限制之規定者； 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分（參照公寓大廈管理條例第七條規定）。 「約定共用部分」又稱規約共用部分，依公寓大廈管理條例第三條第六款規定：「公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」亦即本來應屬專有部分之建築物部分，依規約或區分所有權人會議之決議，可變更轉換為共用部分。按公寓大廈管理條例第九條第二項規定，住戶對「共用部分」之「使用」，應依其「設置目的」及「通常使用方法」為之。 茲就共用部分常見之違規案例，析述如下： 1.公寓大廈共用空間： 案例：一樓住戶為擴大其店面經營，遂霸佔騎樓走道裝設鐵捲門，或擺攤堆置雜物， 作為自己使用之空間，經勸阻仍置之不理時，管理委員會應如何處理？ 解析：按公寓大廈管理條例第十六條第二項規定，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用。違者，依同條例第五項規定，該公寓大廈之管理負責人或管理委員會應出面制止，或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理（參照公寓大廈管理條例第十六條及第四十九條規定自明）。 2.停車空間： 案例：公寓大廈雖訂有「地下室停車位使用管理辦法」規定汽機車位置，但若有住戶違規停放，如停放在他人車位或未畫格位之共用部分，應如何處理？管理委員會或管理負責人得否逕行拖吊，移置他處？ 解析：按公寓大廈管理條例第九條第二項規定，住戶對「共用部分」之「使用方式」，應依其「設置目的」及「通常使用方法」為之。而本案「地下室停車位使用管理辦法」，既係規範地下室之使用用途及停車位使用的約定，原則上應按同條例第二十三條及第三十一條規定，制定在規約當中或另行訂定管理辦法。因此，如有住戶違規停放汽、機車者，顯然違反「地下室停車位使用管理辦法」，如該辦法訂有處理規定，依公寓大廈管理條例第九條第二項但書之規定，應從其規定；如無規定時，依同條第四項規定，應由該公寓大廈之管理負責人或管理委員會出面制止，並按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，另拖吊、移置恐涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會或管理負責人不宜逕行予以拖吊，移置。針對該住戶違規佔用他人車位，此時亦有可能觸犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪，而此竊佔罪乃屬非告訴乃論罪，不以經被害人告訴為前提；基此，管理委員會或管理負責人本於職責亦可為之告發、檢舉。 3.地下防空避難室： 案例：公寓大廈之「地下室」是否屬於「公共設施」？ 解析：地下室是否屬於公共設施，應視該大樓地下室之「使用目的」和「產權登記方式」而定。如該地下室具備「使用上」和「構造上」之「獨立性」並將之比照地面建物登記，分攤土地持分，有獨立產權者，可以單獨作為買賣標的者，自然不屬於公共設施（參照最高法院71年台上字第1191號判決）。易言之，如建商開挖地下室之目的，即在作停車空間或商場、超市使用，可單獨作為買賣標的者，而非依法附