南京高淳项目营销方案.docVIP

高淳项目行销企划报告 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 市场研展篇 1 一、南京房产概况: 1 (1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 2 (2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 3 (3)、2005年各片区新建商品房价格分析 4 （1）溧水 4 （3）浦口 5 二、高淳印象 5 二、高淳商业环境分析及展望 6 （一）高淳整体商业环境概述 6 （二）高淳现有商业分布 6 （四）高淳商业发展前景展望 9 （五）高淳专业主题商业市场分析 10 三、房地产市场研究 16 1、在售商业物业竞争市场分析 16 2、在售住宅项目竞争市场分析 19 第一部分 市场研展篇 一、南京房产概况: 2005年1-8月南京房地产市场分析：　 由于受到房产新政的影响，整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态，希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌；开发商则不轻言降价，只通过推精装修房，赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈，使得二季度的市场供求与一季度相比，有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示：购房者对3000－5000元/平米房屋的需求有所上升，购房者认为，在新政的影响下，商品房的价格应该有所下跌。这是3000－5000元价位住房需求比例上升的原因。受到国家对高档房收取4％契税的影响，购房者对5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2005年二季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括2005年一季度的未满足的需求141万平米）为 368 万平米（其中新建商品房需求 236万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为 580 万平米（其中新建商品房实际供给 435平米）。总供需比为 1.57：1 ，与 2005年一季度相比，供大于求情况有所加剧，其中新建商品房的供需比是 1.84：1 。 根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005年全年南京市新建商品房的上市总量约达到1400万平米，其中2005年三季度南京新建商品房的供给总量约为600万平米，大于二季度的供应总量。 今年前3个月，我市商品住宅的销售价格比去年同期增长了10％左右。而新政实施后的3个月里，房价的增幅基本控制在5％以内。 ??? 从最近的情况看，8月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，全市商品住宅的成交均价是4481元，比8月上旬上升了4％。其中，江南8区商品住宅的成交均价是5988元，比上旬提高了1％。 ??? 南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，逐步步入稳定的发展期。具体表现在：消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强；开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。比如，有的楼盘开始出现小幅让利；有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值的做法。可以初步判断，南京房地产市场已经进入了平稳回升的发展轨道。 2、各大板块市场发展现状： (1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 单价在 4001-5000元/㎡之间的比例最高为37.1%；其次是单价在5001-6000元/㎡的比例抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为21.4%和19.6%，虽然所占比例最高，但较上季度比例都有所下降，实际上对城中的偏好程度比该比例会更高，因受到该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为18.7%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到18.1%. (2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 区域 地块数量 实际出让面积 成交金额 楼面单价 （单位：平米） （单位：万元） （单位：元 /㎡） 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城东 3 289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江宁 4 278636.2 44400 1593