房屋承租人优先购买权若干实务问题研究(王--忠).docVIP

PAGE PAGE 10 房屋承租人优先购买权若干实务问题研究 王 忠 上传时间:2006-3-10 民法上的先买权制度，自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后，被法、德民法典承继，并得以完善和发展。先买权作为一项历史悠久、影响深远的民商法律制度，它是指特定的民事主体依照法律规定，在出卖人出卖其标的物时所享有的以同等条件优先于他人而购买该标的物的权利。它打破了民法上平等赋权的原则，表现为一种民事特权。从历史和比较的角度来看，各国的立法例中的先买权类型主要是共有关系中各共有人的先买权和不动产用益关系中的先买权，尤其是租赁关系中承租人的先买权。近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多，由于我国现行法律法规对处理此类纠纷规定得比较原则[i]，导致司法实践中对涉及房屋优先购买权的性质、当事人告知义务和“同等条件”等方面存在诸多分歧，给这类案件的审理带来不少困难。有鉴于此，笔者拟对司法实践中房屋承租人优先购买权的若干问题加以探讨，以求教于法学界同仁。 一、据以研究的案例 1、A与B签订房屋租赁合同，承租B的营业门市二间，在租赁期内， B决定出售该门市，B先后两次将出售意图告知A，但均未明确告知A出售的价格及其他条件，A并未明确表示放弃购买。三个月后，B与第三人C签订门市出售协议书， C在协议签订后即向B付清全部购房款，但尚未办理产权过户手续。A得知后，以B侵犯其同等条件下的优先购买权为由诉至法院，要求判令B与第三人C的买卖行为无效，并主张以同样的条件优先购买承租的二店面。 2、出售人甲以某一价格通知承租人乙是否购买承租的房屋，乙表示同意购买。由于出售方甲未能及时办好产权手续，双方一直无法签约。三个月后，出售人甲办好了产权手续并以同样价格将标的卖与了第三人。 3、2001年5月，出租人甲与承租人乙签订了房屋租赁合同，签约后，甲、乙按约履行合同。租赁期间，2002年5月15日，甲向乙发出《意见征询书》，表明：决定出售该房屋，价格，询问乙在同等条件下是否行使优先购买权。如决定购买，请至甲处支付定金2万元，办理相关手续。如放弃优先购买权，则请书面回复。6月，甲还与丙签订了《房屋认购书》。约定：甲向丙出售该房屋，单价5,500元，总房价665,000元（一次性付款98％）；原承租人购买该房屋，则该认购书自动失效。同年8月16日，乙未明确是否行使优先购买权。甲、丙正式签订了《商品房出售合同》，丙办出了该房屋的产权证。后该房屋涨价，乙以甲、丙之间的买卖行为侵犯其优先购买权为由向法院提起诉讼。请求法院判令甲、丙签订的房屋买卖合同无效；乙对承租之房屋享有优先购买权，并由甲根据与丙签订的《商品房出售合同》之条款与其签订房屋出售合同。一审法院审理认为，甲履行了其通知义务，而乙在接到通知后的3个月内没有主张过优先购买权，乙对系争房屋的优先购买权已经丧失，故对其主张优先购买权和要求确认甲、丙签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，均不予支持。法院判决：驳回乙的诉讼请求。判决后乙不服，上诉至二审法院。二审法院审理后另查明，甲、丙签订的房屋认购书中将定金由通知乙时的2万元变更为1万元。二审法院以甲、丙签约时，甲减少了定金且并未将该变更的购买条件全部告知乙，未尽其通知义务，且条件不同等，侵犯了乙的优先购买权。故，二审法院判决撤销原审法院判决；甲与丙就系争房屋签订的《商品房出售合同》无效；甲按照与丙的条款与乙签订《商品房出售合同》，并参照该合同的约定付款和办证。 4、甲、乙共有房屋4间，比例为各占两间，出租于丙，在租赁期限内，甲私下将其所享有的份额，以价款10万元转移所有权于丁。其后，房屋共有人乙、房屋承租人丙得知后，均表示：“愿出10万元购买之”，并主张优先购买权。各方当事人各执一词，形成纠纷，诉至法院，法院认为，承租人优先购买权和共有人优先购买权发生竟合，但是，共有人甲的优先权从属于物权的优先权，而承租人丙的优先权从属于债权的优先权，物权优于债权。因此，共有人甲的优先购买权优于承租人的优先购买权。 上述案例的争执焦点主要有：1．优先购买权的法律属性是什么？2．优先购买权行使的条件是什么？如何理解出租方的“通知义务”，对法律规定的“同等条件”应作何理解？3．合同法230条规定的优先购买权是否具有物权性的追及效力？承租人优先购买权和共有人优先购买权的是否竟合？承租人优先购买权诉讼的性质？下面，我们先从优先购买权的法律属性入手并结合上述各个案例进行具体分析。 二、对房屋优先购买权属性及其适用范围的认识 （－）房屋优先购买权，具有以下几个基本属性 　　1．房屋优先购买权为民事优先权之一，它依法律直接规定而产生，而且只能基于共有关系或房屋租赁关系而产生，是原共有人与其他共有人之间或出租人与承租人之间产生的特定的