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房屋权属中的民事关系 黄石房地产管理局 陈燕 一、合同涉及内容 商品房预订意向书与商品房合同的区别与联系： 预约金与定金的联系 商品房销售中预订意向书中约定由购房人向房地产商交纳一定数额的预约金，如果约定该款项具有上述定金担保的性质，或根据协议整体内容能明确判断出具有此担保功能，则预约金具有立约定金的性质，适用定金罚则。如未明确约定定金性质，应视为预付款，未订立买卖合同的，由开发商返还购房人，有约定的按约定处理。 二、物权变动登记 案例二 甲有二个儿子，一个女儿。长子娶王某为妻，生有一个儿子，2001年死于矿难。次子娶张某为妻，生有一个儿子和一个女儿。女儿嫁给李某，生了两个孩子。甲2004年8月20日过与战友聚会，多喝了几杯酒，于当晚死亡。在办丧事的期间，甲的女儿因伤心过度而死。那么在本案当中，长子先于甲死亡，发生代位继承，由其儿子代其位继承。甲的女儿在遗产分割之前甲死亡后死亡，发生转继承，其应继承的份额由其丈夫、子女继承。 ③遗赠扶养协议不仅有遗赠财产的内容，而且还包括扶养的内容。而遗赠只是遗赠财产，没有扶养的内容； 案例三 2003年1月10日，王某通过中介将自己的一套房屋租给周某，同年2月13日，王某偶然发现出租屋被杨某占有，且杨某持有合法的房屋所有权证，刘某事先设定了一家中介所，并化名周某承租了王某的房屋，在王某到该中介所与刘某商谈租房事宜时，中介所工作人员借口为了以备有关部门检查，要求复印该房的所有权权证及王某身份证等相关资料。王某将所有权证和相关证件都交给工作人员复印，所有权证在此时被调包，王某却毫不知情。后刘某伪造了王某的身份证，将该房以19.7万元卖给杨某，并到房屋登记机构办理了转移登记手续，杨某取得该房屋的所有权证，王某现持有的房屋所有权证是假的。 案例四 案例五 2001年，A公司开发某高层电梯公寓，总建筑面积12.5万平方米，该公司以出让方式取得土地使用权后以土地使用权向银行抵押贷款5000万元，并办理了土地抵押登记。工程开工时，A公司又要求建筑承包商垫资修建，该工程办理了预售许可证后开始预售，由于销售未达到预期效果，两幢高层封顶时已无资金续建，工程被迫停工，银行借款已到期，要求偿还，建筑承包商已垫资3千多万工程款，几十户购房者集体上访，要求退款或按期交房，该项目已资不抵债，银行向法院起诉请求法院判令其抵押登记具有对抗第三人的效力，享有优先受偿权，购房者认为其购房不知土地抵押，是善意取得，也应保护他们的权益，而建筑商则认为，其工程款也有优先受偿权。 分析：工程价款优先于抵押权受偿。交付了全部或大部分房款的购房者优先于工程款受偿。 四、公用部位与个人权利的联系与区别 五、民法知识点 例 题 1、下列关于房屋权利归属的表述正确的是： A、甲越权处分共有房产，交易无效，该房屋产权恢复为甲乙共有； B、甲有权转移其共有房产中的自有份额，该房屋归乙丙所有； C、丙为善意取得，该房屋产权归丙所有； D、丙取得该房屋产权，乙追究甲的侵权赔偿； 2、房屋登记机构在办理甲、丙房屋过户登记手续时，必须履行的法定程序为（） A、双方当事人申请； B、就申请事项进行公告征询异议； C、询问双方当事人，制作询问笔录； D、就申请登记事项进行实地查看； 3、房屋登记机构在办理该房屋转移登记的过程中，乙提出异议，未经其同意该房产不得转让，房屋登记机构正确的做法为（） A、将异议载入登记簿，但不停止办理登记； B、不受理异议，因为房产证只记载甲的名字； C、受理异议，中止办理转移登记； D、书面通知申请人，异议解除后方可继续办理登记； 4、如果乙在2008年1月提出将该房登记为甲、乙双方共有，应申请办理的登记为： A、办理房屋转移登记，甲将该房一半产权转移给乙，该房屋产权为甲乙共同共有； B、直接申请换发房产证； C、办理房屋变更登记； D、办理房屋更正登记； 5、如果甲将房屋卖给丙，甲、丙到房屋登记机构办理了房屋预告登记，并未将房屋转移过户到丙名下，对此情形下提法正确的有： A、乙可提出异议中止该房屋可能要进行的转移登记； B、丙拥有该房屋的所有权，因丙善意取得，并已办理了房屋预告登记； C、甲擅自处分共有房产，买卖关系无效，乙可通过诉讼主张该房的所有权； D、丙仅办理了预告登记，由于未取得房屋产权，买卖关系无效后只能主张债权； 谢 谢！ 恶意串通：指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。具体表现为:串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有意压价，损害委托人的利益。恶意串通构成的行为当事人可以主张无效。 后果：民法通则第六十一条第二款规定：双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。 三、抵