论诚实信用在不动产交易中的适用-国际法专业论文.docxVIP

对外经济贸易大学法学院硕士研究生国际法专业毕业论文 对外经济贸易大学法学院硕士研究生国际法专业毕业论文 论’峨实信用在不动产交易中的适用 论诚实信用在不动产交易中的适用 刖 舌 诚实信用原则起源于罗马法中的诚信契约和诚信诉讼。在经历近代民法典的 编纂运动以及民法法系的形成过程中，诚信原则终被立法者上升为民法上的一个 法律条文，从而使它脱离了单纯的道德规则，发展成为各国民法上的一项重要原 则。无论大陆法国家还是英美法国家，都十分强调诚信原则所具有的独特作用， 在立法上予以确认。而且，诚实信用原则的适用范围正逐步扩大，不仅以债法为 自己的适用范围，已扩及于一切权利的行使和一切义务的履行。究其本质，诚信 原则是将道德法律技术化的法律规范，其效力贯穿于全部民法的始终，成为克服 法律局限性的工具，以及进行法律推理的权威性的出发点，为维护社会公平和个 人正义起着不可低估的作用。 对不动产的占有是我们个人生存和发展的最必要的前提条件，正是土地和房 屋才使得我们的衣食住行成为可能，故不动产为我们安身立命时时刻刻所不能或 缺之物。由于不动产的巨大政治经济意义，因此不动产法也必然成为各国立法的 重点，历代国家的法律无不重视不动产之立法。这一点在封建社会尤其如此。当 代社会，虽然动产的价值有很大的上升，不动产的重要性却一直没有下降。在现 代社会里，不动产的意义无不被极端重视，原因在于现代社会人1：3爆炸，不动产 资源更为紧缺，法律对不动产法律关系的调整不可以有丝毫的放松。而不动产交 易无疑又是各国不动产法所要关注的重中之重。每项不动产交易都能得以安全、 公正的履行将会为社会的公平、个人正义的实现提供可靠的保证1。但是，在众 多的不动产交易中，广告虚假、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产 权纠纷、迟延付款等违背诚实信用的现象屡有发生。不动产交易合同的某些约定 也常常因条款比较模糊而缺乏实际操作性。再加上不动产法在不动产交易上的规 定过于宽泛，使得诚实信用原则在处理不动产纠纷中起着越来越重要的调节作 用。况且针对不动产交易上是否适用诚信取得制度，各国立法也有不同的规定。 同时，源于不动产对国计民生的重大意义，不动产法也是我国即将制定的民法典 的重点内容。因此，不动产交易中是否全面采用诚信制度，绝不是一个法律名词 1孙宪忠著： ‘论物权法》， 法律出版社， 第314页 对外经济贸易大学法学院硕士研究生国际法专业毕业论文 对外经济贸易大学法学院硕士研究生国际法专业毕业论文 论诚实信用在不动产交易中的适用 的用法问题，而是一个立法体系的问题，一个制度的选择问题，意义委实重大。 所以，现在从不动产交易的角度对诚实信用适用的基本理论问题进行探讨，是非 常必要的。 摘要 本文主要研究诚实信用原则在不动产领域适用的各种情形以及所遇到的问题。试图从诚 实信用原则的历史发展入手，通过对英美等国部分有关不动产案例的考察，研究诚实信用在 我国不动产领域的具体适用，并着重对诚信在我国不动产交付中的取舍问题做了详细的讨 论。由于诚信自身的不确定性，由此带来了诚信在实际适用过程中的难以操作，因此，在究 竟如何落实诚信，如何维持诚信，作者对此也提出了自己的建议。 本文分为五部分。第一部分为诚信的历史沿革。f本部分简单介绍了诚实信用的起源以及 I 历史发展。从罗马法所建立起来的～般恶意抗辩，到近代欧洲资本主义的确立以及向个人本 位、自由主义的转变，再到以《瑞士民法典》为标志的现代民法学的发展，无不与诚实信用 的沿革息息相关。20世纪后半叶以来，诚信原则已渐成为美国法律思想的一个组成部分； 此外，英国、加拿大以及欧洲法律界都开始对诚信原则有所关注和研究。而且近年来，在诸 多的国际条约中，诚信原则同样受到了重视，并被加以引用。这些都表明诚实信用原则在各 国法学界渐渐已经得到确认，而且从另一个危度也表明了诚信在当代社会发展与商业交易中 不可替代的作用以及其强烈的适应性。 ／ 第二部分不动产交易与诚实信用。茸先，本部分主要以英美等国不动产交易所涉及的诚 t 信为研究对象。因此，案例分析成为本部分讨论所采用的主要方法。其次，这里的所谓不动 产交易是广义上的不动产交易，既包括不动产买卖，不动产租赁，也包括不动产交付。最后， 本部分讨论的层面主要有四个，可以说基本上涵盖了不动产交易中可能涉及到的全部诚信问 题。这四个方面除上面已经提到的三个层面以外，还包括不动产经纪人的诚信义务问题。其 中在英荚等国不动产租赁领域，与诚信相关的比较常见的问题主要有：(i)续约选择权；(ii) 自由斟酌权条款；(iii)遵守限制性条款问题；(i订出租人的义务；(v)绝对优先权问题． 在不动产买卖中主要有：(i)买者自负原则；(ii)不正确陈i髓(iii)不动