工程维护服务.docVIP

工程维修服务 服务标准 制定明确的报修流程和服务要求，做到回复、到场时间明确，追踪、反馈要求明确，以确保报修服务质量。 对各类设备制定出月、季、年度的保养计划时间及保养内容，制定作业指导书。并按作业指导书要求进行保养和检查，以保证降低设备运行故障率，延长其使用寿命。 对各种公共设施的巡视检查内容、时间及要求制定标准，并按此进行巡视检查，发现问题及时修复，以保证设施外观整洁、完好。 水、电、监控等设备运行人员技能熟练，遵守操作规程及保养规范； 道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范； 楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上； 实施措施 服务准备 人员准备：配置2名综合维修工，强/弱电、给/排水及综合维修兼通。并能进行家电设备故障的常见故障诊断及基本维修技能。1名工程维修主管，1名助理兼技术档案管理。 建章建制：制定公共设备设施维护保养计划，定期检查工作计划、报修流程、维保规程作业指导书等 常规服务 按报修流程为业主提供上门维修服务。如：家庭管线检查及零修、高档家电故障诊断及基本维修等。 每天巡查各类照明设施的运行情况，对故障照明灯必须在照明系统启动2小时内予以修复。 根据养护计划，按期做好公共设施设备的检查工作： 每年春节进行避雷装置测试检查，对锈蚀部分要敲铲、上漆。 每年雨季前，进行排水管道疏通，保证雨季时，雨水排泄畅通无阴 每年入冬前，要检查户外消防设施和给排水设施，进行防冻保护，防止管线冻裂。 每季检查疏通一次排污管道，保证排泄畅通。 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。 每年对园区标识牌、铁艺制品等进行一次防锈处理，并养护上漆。 日常服务过程中注意的问题 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。 机房均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程经理提出书面申请，经批准后方可配制。 重要机房应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 技术档案管理 各类技术资料必须分类装订成册，编制总目录和子目录，专人管理及制订借用制度。技术资料管理要完整、系统、无缺失及易检索。技术档案一般可分成四类： 物业施工竣工验收的整套档案资料； 设备的规范、标准、各项制度及技术标准以及体系文件； 设备技术资料、维修保养设备档案及运行记录； 职工技术考核标准及资料。 所有工程技术资料、图纸、使用说明书、工具书、工程维修保养原始记录等均作为工程技术档案，归档统一保管。 未经批准，不得将任何资料借给本公司以外人员。重要的工程技术档案应保存原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。 档案资料借阅要严格履行借阅手续。除图书外，档案资料严禁带出物业办公区。 建立设备台账，对设备的出厂厂家、时间、型号、规格、技术参数等进行登记。对物业财产心中有数。 建立设备登记卡，可按设备系统分别装订成册。登记卡内容包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录等信息。这些信息可作为设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造、报废的主要依据。系统地、有计划地积累分析原始记录，在调查分析中研究设备维修保养工作的规律，使设备能够达到最高的综合效率。一般每年按设备登记卡对设备进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。 用户设备档案卡。物业的每套房屋可认为是为用户服务的独立设备，因此，每一独立单元需设立一张用户单元设备档案卡。这有利于掌握对用户设备的完好程度及设备返修率。 考核指标 维修及时率、返修率、设备故障率、事故发生率、业主投诉率