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第2章　房地产开发项目与流程　　　 21 第2 章 房地产开发项目与流程 学习目标 1. 了解房地产开发与经营的对象和特点。 2. 熟悉房地产开发任务、开发类型、开发理念、开发的主要参与者。 3. 掌握房地产开发的基本理论、原则、内容与方法。 4. 掌握房地产地块项目开发流程。 技能要求 1. 能分析房地产开发项目的特点。 2. 能设计具体房地产项目开发的理念、流程与方法。 3. 能够编写当地一个房地产项目的具体开发过程计划。 4. 养成积极思考问题、主动学习的习惯。 案例2-1 高科荣域项目 项目简介 高科荣域项目，地块编号NO.2010G06 ，规划为住宅小区，是江苏省南京市仙林 大学城文澜路以北、仙境路以西地块。该地块经南京市规划局确认，为居住建设用地， 占地总面积124 227 万平方米，由南京高科置业有限公司投资22 亿元建设，规划容积 率1.7，绿地率40% ，不设置餐饮、卫生服务等设施。高科荣域项目位于仙林大学城北 部，毗邻南京邮电大学校区北门，周边已经有楼盘聚集。诚品城正位于该地块的北侧， 鸿雁名居处在地块的西北方。 高科荣域总建面积294 615 万平方米，规划21 栋小高层住宅，8 栋电梯花园洋房， 配建风情商业街、多功能会所等，引入法式宫廷园林景观和现代典雅建筑元素，构筑 仙林大学城精质主义居住样本。高科荣域主推墅质豪宅，外立面主要建材为干挂石材， 　　　第一篇　房地产开发与经营基础知识 22 内部实行电梯私有化。高科荣域洋房面积区间为126 ～216 平方米，内院立体增值空 间、多露台设计、复式挑空、挑高观景阳台皆有。 拿地时间：2010 年3 月30 日 开工时间：2011 年5 月28 日 交房时间：预计2014 年9 月24 日 项目投资：220 000 万元 占地面积：124 227 平方米 建筑面积：294 615 平方米 绿化面积：49 891 平方米 项目相关信息：南京两地块昨又高价“出嫁” 2010 年3 月30 日下午，南京拍卖仙林大学城和城南西善桥街道的两幅住宅用地， 这是2010 年春节后南京市首次土地出让，而在土地调控声紧的背景下，开发商抢地的 热情依然迫切，这场为时不到1 个小时的土地拍卖会，让人产生了两大疑问。 疑问一：溢价3 倍出让，开发商拿地热情为何不减？ 位于仙林大学城的NO.2010G06 地块首先拍卖，该地块出让面积为12.4 万平方米， 拍卖起始价为8.45 亿元，楼面地价约4 001 元/ 平方米。参与拍卖的共有4 家企业。 拍卖第14 轮时，仙林高科置业一次加价5 000 万元，将地价拉升至10.5 亿元，随 后高科置业连番举牌加价，最后以11.6 亿元拿下该地块，楼面地价达到5 492 元/ 平 方米。 位于西善桥的G07 地块出让面积 13 万平方米左右，挂牌出让起始价为3.77 亿元， 楼面地价约合1 301 元/ 平方米。业内将此地块称为南京首幅“青奥概念”住宅地。果 然，该地块的拍卖，比先前一幅更为热烈，共吸引了省内外13 家开发商竞拍。 拍卖第4 轮，万科一次加价1 亿元，将地价推高至5 亿元。随后，多家企业咬合 报价，第25 轮时，甚至出现了3 家企业几乎同时举牌的情形，开发商急于夺地的心情 可见一斑。 拍卖第49 轮，南京建发叫价12.3 亿元，最终因无人再应价，南京建发将地块收 入囊中，地块溢价高达3 倍！成交楼面地价达4 246 元/ 平方米。 据业内人士分析，抛开学校、社区等公共配套设施建设地块因素，G07 地块公寓 类地块的楼面地价实际上已经达到了7 100 元/ 平方米。“这个价格挺高的，至少要卖 到15 000 元/ 平方米才能赚钱