房屋租赁合同纠纷仲裁案件审理要素指引一、房屋租赁合同纠纷需查明....docx

— PAGE 6 — — PAGE 5 — 房屋租赁合同纠纷仲裁案件审理要素指引 一、房屋租赁合同纠纷需查明的基本事实 （一）仲裁管辖 仲裁管辖的前提是存在仲裁协议，仲裁协议含三要素，即请求仲裁的意思表示；仲裁事项；选定常州仲裁委员会或其分支机构的意思表示。仲裁协议约束合同主体以及其他特殊情形（如债权转让等）。 （二）合同效力 合同是否依法成立以及是否有效，决定着案件审理的走向，因此，对合同效力的审查属于案件事实审查的重点。 合同主体对合同效力的影响。合同主体对合同效力的影响主要体现在：（1）出租人与承租人是否具备民事行为能力，如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。（2）出租人是否有权出租标的物，可以查验案涉房屋权属证书；房屋共有权人是否同意出租、是否设立抵押、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。（3）合同主体是否存在特殊情况，比如被吊销营业执照、个体工商户等。（4）在转租合同中，转租是否经过了产权人同意，是否存在转租期限超过剩余租赁期限等要件事实。（5）订立合同主体是否属于无权代理或表见代理。 房屋状况对合同效力的影响。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条、第三条的规定，如果能够证明租赁房屋属于违法建筑的，应认定合同无效。一方面从权利基础上看，违法建筑在本质上违反了《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律规定，而依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）关于物权的取得必须符合法律规定的要求，违法建筑不能认定为合法财产。因此，以违法建筑为出租标的物的租赁合同应认定为无效。为了促进合同交易，在庭审辩论终结前取得相关合法手续的，还是应认定为有效，因此应重点审查房屋的建设或登记的相关证书。 3、真实意思表示对合同效力的影响，《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十六条规定了以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。意思表示应结合租赁合同实际履行情况进行认定，注意假借租赁行为进行虚假仲裁。 4、影响合同效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的合同无效情形。关于消防验收对合同效力的影响，参照2017年8月15日江苏省高级人民法院颁布的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第54条规定，特殊情形下属于《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第11条规定的大型人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效。 （三）合同约定的基本事实 根据《合同法》第二百一十三条的规定，房屋租赁纠纷需要查明房屋产权信息、坐落、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物装修维修等条款。 （四）合同履行情况 对于出租方合同义务的审查主要包括租赁房屋是否及时交付，交付的租赁房屋是否合法，租赁房屋是否符合合同约定的面积、使用标准、特定要求，提供水、电、煤气等是否符合双方约定，出租方是否需尽以及是否已经尽了维修义务等。对于承租方合同义务的审查主要包括押金、租金等费用是否按时足额支付、是否按合同约定的租赁用途使用租赁房屋、是否存在擅自转租、是否擅自进行固定添附等行为。 二、房屋租赁合同纠纷常见争议焦点 （一）出租人要求承租人支付租金 租金的支付是承租人应承担的主要义务，迟延交付租金的，应负迟延履行债务的相应责任。承租人主张不欠租金的，需要举证。几种情形如下：1、因承租人单方原因而未对租赁房屋使用、收益的，不能因此而免除其支付租金的义务；2、租赁期间，承租人不能对租赁房屋继续使用、收益，并具备法定或约定要件事实时，承租人可以请求减少或免除租金。这里所说的“法定或约定要件事实”，主要包括不可抗力、出租人不及时维修保养租赁房屋等非承租人过错行为影响承租人正常使用房屋等事由；3、承租人以房屋使用受到影响为由，主张减免租金或者延长租期的，应当举证证明出租人存在未尽到保障房屋正常使用等合同义务的要件事实。 （二）出租人要求承租人赔偿损失 根据《合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条规定，承租人应当妥善使用租赁物，否则应当承担损害赔偿责任。妥善使用和保管义务的实质是“尽善良管理人之注意”义务。出租人主张损害赔偿责任的，应当提供证据证明存在相应的损害事实。 （三）解除合同 《合同法》第九十三条、第九十四条分别规定了协商解除、约定解除和法定解除。 1、存在如下要件事实时，出租人可以单方行使法定的解除权： （1）承租人使用不当致使房屋受损的。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，属于承租人违约行为，为了保护自己财产安全，根据《合同法》第二