高铁站前商业项目整体定位报告.ppt

* 在消费群定位基础上，对主要业态和次要业态之间的关系进行分析，整体业态合理分布，可形成聚合作用 功能 消费群一致性分析 功能互补性分析 营业时间分析 人流聚集性分析 主要功能 餐饮 高铁客户、大学城学生及周边居民及其他业态消费者 与娱乐、休闲配套，带动零售 少数全天，多数到晚间 组合聚集人流 零售 高铁客户消磨等车时间、大学城学生及周边居民目的性消费 与娱乐、餐饮形成互动 正常时间 聚集人流 娱乐 大学城学生及周边居民目的性消费及高铁客户消磨等车时间、 与餐饮互补，与休闲配套或替代 少数全天，多数到晚间 聚集人流或组合聚集人流 休闲 大学城学生及周边居民目的性消费、高铁客户消磨等车时间 与餐饮互补，与娱乐配套或替代 多数到晚间 组合聚集人流 次要功能 服务 高铁客户及周边居民和学生 服务全客层 正常时间 组合聚集人流 总结 较一致 餐饮、休闲、娱乐呈三角配合，其他填补 少数晚间宜集中设置 分配合理 业态定位 项目概况分析 市场分析研究 项目定位研究 项目建筑规划 城市背景分析 项目使命分析 客户定位 业态定位 主力店定位 整体定位 运营模式研究 主力店分为三类，分别服务于购物、餐饮和休闲娱乐 * 主力店位置 2F 1F B1 3F 4F 休闲娱乐主力店：影院 1F B1 B2 2F 3F * 购物主力店：中型超市 餐饮主力店：品牌快餐 主力店主要的作用是聚集人气、吸引其它品牌追随以带支散铺成活 * 主力店作用 主力店作用 带动商业成活 超市作为本项目的主力店之一，计划规模在7000平米左右的中型超市 超市品牌 4F 3F 2F 1F 大学城学生、周边社区未来居民，目的性消费 客户群 低租金，开发商持有出租给品牌超市 运营 吸引人气，带动客流，消化地下一层的体量 作用 超市品牌 要素 要求 商圈 经济发达、城市化水平30%以上； 交通便利； 商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月 物 业 要 求 建筑 最好框架结构 面积 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右 层高 楼层不超过三层，首层层高≥5.5 m，二层以上层高≥4.5m 柱距 8米×8米为宜 物业纵深 以30--50米为佳 楼板承重 800kg/㎡ 停车场 设有与商店营业面积相适应的停车场 合作方式 免租期1年左右 租赁年限10—20年 超市选址基本要求 超市的店址以选择在居民区为主； 超市的目标顾客应以稳定的居民为主； 道路交通必需快捷便利； 经营内容必须视流动顾客的不同特点做出确定； 选择在商业中心或老城区开设超市，其经营内容必须同商业街上的其它业态互补。 超市品牌 * 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 体验式的购物需求 个性消费 ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商业处于与农业经济 相匹配的原始状态 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均GDP位于1500 ~2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障 人均GDP位于2000~ 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞 跃， 多样化、规模化的现 代商业出现，如大型 百货、综合超市、 专卖店、精品店等 人均GDP位于4000~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现 人均GDP位于8000~ 20000美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现 + 商业及业态发展演变 蚌埠市08年的城市化率为45.1%，09年人均GDP2168美元/人，按照15%的增长，预计2010年人均GDP可达2486美元/人 档次定位 根据人均GDP推论，蚌埠市将进入多选择、自由购物阶段，规模化的现代商业出现 1 高铁的消费客群相对于火车等比较高端，且高铁形象较高，因此本项目不适合做低价