项目总体定位报告.pptVIP

镇 江 红 豆 置 业 西 荷 花 塘 项 目;;镇江市场分析;一、镇江宏观市场环境;2、城市交通;3、城市经济;（2）产业结构及支柱产业;（3）居民生活水平;（4）居民居住支出;4、城市规划;二、镇江房地产市场;（2）房价收入比;2、一级市场;（2）2005年镇江市土地供应;3、二级市场; 镇江市房地产销售保持稳定快速增长，即便是在05年宏观调控下，镇江市场也保持了较好的销售势头，市场潜力较大。 房价近三年增幅不大，在长三角城市中处于较低水平。 ;（2）2005年商品房成交套数和成交面积;三、2005年宏观调控对镇江房地产市场影响;三、区域市场分析;1、中心城区板块;2、东吴板块;代表项目：米山人家——占地7.5万平方米，总建筑面积约十万平方米。社区由数十幢生态多层公寓组成，沿街为9-11层小高层。区域内配有商业街、高档会馆、网球场、篮球场等商业、文娱设施。 米山人家是东吴板块中定价稍低的楼盘，均价3300元，项目建筑特色古朴典雅，户型多样，大面积会所已经投入使用，总体已开发完毕，为现房。项目销售情况较好，但项目所剩房源临东北方向受铁路和垃圾站的影响，销售有一定抗性。;3、丁卯板块;代表项目：沃得第一城 ——项目由10栋多层及5栋小高层组成，总建筑面积7.78万M2，设计上保留江南传统设计元素的同时揉和现代元素，均价2900元。沃得第一城毗邻镇江市最大的广场――市民广场，同时有大规模购物中心广聚人气，值得一提的是沃尔玛超市的迁入极大提升了该项目的卖点。;4、西南板块;5、金山板块;三、市场竞争分析;1、板块间竞争关系;东吴板块拥有良好的景观资源和市场积累，该区域汇集了红豆、润阳、维科、顺驰等知名的实力开发商，产品形象具备很强的吸引力。在镇江市东北部的潜在消费者会优先选择，但由于项目板块距离较远，考虑到居住习惯和地缘性客户的关系，相对竞争辐射减弱，但整个板块富人区的形象与定位高端的本项目形成一定的竞争压力。 主要竞争对手——香江花城、江山名州。 ;2、高端市场竞争分析;;三、客户需求分析;3、户型 市场以三房为主，大部分楼盘三房比例在60%左右，这主要受消费和居住习惯影响。近年由于房价的上涨对两房的需求比例在逐步的提高，其主要消费者选择目的为年青人结婚置业或老年人养老，四房的比例较小。另外对朝向要求很高，市场目前东西朝向户型普遍滞销。 4、面积 目前镇江市消费者面积选择集中在80～140平方米，尤其集中在80～120平方米之间。从2005年总销房的平均面积为114平方米的数据可见一斑。这说明市场消费者希望改善居住环境的同时，普通老百姓对住房面积的要求更贴近实际需求，并从总价上控制。 5、客户来源 镇江房地产消费市场中本地人占据绝大多数，部分较小拆迁安置比例。客户主要以政府公务员、私营业主、教师、医生、大中型企业单位管理人员等为主。地缘性因素对购房影响较大。 6、采用的付款方式 镇江市消费者选择一次性付款的比例较高，占到三分之一左右。;四、镇江房地产市场总结;基地分析;本案;2、项目四界;3、地形地貌;4、区位交通;5、周边配套;6、区域文脉;7、区位规划分析;二、规划指标分析;三、项目SWOT分析;项目发展核心策略;一、市场策略——打造以“荷文化”为主题特色的高档社区;关于荷文化;（1）荷文化史;(2)荷花品种;(3)荷花诗词绘画;(4)荷花与宗教;二、竞争策略——抢占市场制高点，打造镇江“城市名片” ;总价控制，区隔竞争对手 ;三、产品策略——品质感的塑造和创新 ;项目总体定位及规划建议;一、项目总体定位;二、总体规划建议;2、 规划建议;（2）城市价值和形象的塑造;（3）功能及建筑布局;（4）北面学校、老居民区影响的隔离;住宅定位及设计建议;一、市场定位;2、 案名建议;备选案名——;3、客户定位;客户特征;二、产品设计建议;产品设计的创新方式;万科成都金色家园的电梯情景花园洋房产品;2、建筑设计建议;理性的设计思想，感性的表现形式;（2）建筑立面装饰与色彩;3、 景观设计建议;（2）景观风格建议;（3）景观设计建议; 有分有合，曲折有情的水景。大尺度的景观实际上参与性不足，小情景的营造则更具有趣味性和实际意义。因此在以荷花塘为核心景观的打造上应避免面积过大，而以曲折的水系蜿蜒于社区内，时分时合，在组团中、组团间形成多个小荷塘，营造出自然、生态、诗意场景。; 广植密栽，注重景观的层次感，同时以长绿景观植物弥补荷花的凋谢枯萎季节。; 荷花是佛教的像征，代表圣洁，因此在荷花与小品结合景观中往往体现出一 种“禅”意 。; 东南亚景观十分讲究细节的刻画，强调自然与人文艺术之美的揉合，远景近景的前后呼应，给人以高贵却朴实无华之感。; 强调人和景的互动关系，营建可参与可娱乐的景观，在滨水区打造滨水休闲平台和“沼泽园”。; 公共休闲空