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暗暗 战战
万科兰乔圣菲二标营销分享
目 录
PART1·背景
PART2·策略
PART3·突破
PART1·背景
——暗室求物暗室求物
1、经营计划整体前移
3月 4月 5月 6月 7月 8月
二标双拼
更改经营计划 面市 二标独栋面市
5月底售磬
当月售磬当月售磬
二标无储客期
提前提前22月入市月入市
3月 4月 5月 6月 7月 8月
原定经营计划
二标面市
二标储客期二标储客期
8月底售磬
2、竟品上市分流
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
储客期 主销期
中信红树湾 390-410叠拼，15套。1月份开始认筹，4月中推10套
卓越维港 237-254TH ，60套。2月底认筹，4月18日开盘
泛海拉菲花园泛海拉菲花园 220220平米左右叠拼平米左右叠拼，6060套套。44月底开盘月底开盘；；现正强势推广配合现正强势推广配合
波托菲诺七期 400多平米TH ，50套。4月中下推7套
曦城 250-550 TH和独栋，二期热销，媒体强势推广配合；三期9月份入市
市场竞品2月份开始储客，4月份开盘进入主销期，本项目面临南山以及区
域内竞品的强势分流。
竞品项目凭借强大竞品项目凭借强大、、立体的宣传推广攻势立体的宣传推广攻势，直接冲击本项目的目标客群直接冲击本项目的目标客群。。
3、展示与推售节点时间错位
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
独栋清水样板房独栋清水样板房 独栋样板房独栋样板房
展示到位 展示到位
二标双拼 二标独栋面市 三标面市
面市 5月底售磬 9月底售磬
当月售磬
二标户型进行了革新，同比面积增大，需要强有力的展示进行销售配合
但因经营计划提前，现场展示无法配合销售节点的时间
4、市场形势变化带来储客难度增加
一、二期主销期客户上门量对比
500
390 408
400
331331
300 290 276
200
124 114
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